Arras en un Contrato

Arras en un Contrato

La mayoría de contratos de compraventa, promesa de compraventa y arrendamiento tienen incorporada una cláusula de arras, pero muchas personas no tienen claro el concepto de arras ni que hay tres tipos de ellas y cuándo utilizarlas.

 

En primer lugar se debe aclarar que las arras son elementos accesorios al contrato, es decir que no constituye un elemento de la esencia ni de la naturaleza del contrato, por lo que este podrá existir y tener pleno efecto háyase o no pactado las arras.

 

Lo anterior significa, en términos prácticos, que es obligatorio pactar las arras para que estas nazcan a la vida jurídica y sean válidas dentro del negocio. Sin embargo, el pacto puede ser tácito, es decir, que aunque no se llamen por su nombre, si alguna de las cláusulas del contrato coincide con alguno de los tipos de arras, se entenderán pactadas.

 

Ahora bien, las arras son una cosa, un bien, generalmente dinero, que entrega una parte del negocio a la otra para efectos de que sirvan de garantía en la celebración de un contrato, cuya finalidad dependerá de la clase de arras de que se trate.

 

Las arras están reguladas en la legislación colombiana tanto en el Código Civil como en el Código de Comercio, sin embargo en cada una de estas disciplinas del derecho se tratan de manera diferente. Mientras que en el Código Civil existen dos tipos de arras, las confirmatorias y las de retracto, en el Código de Comercio solamente encontramos las arras de retracto y, como se mencionó, existe un tercer tipo, las arras confirmatorias penales, las cuales han tenido su desarrollo en el ámbito jurisprudencial.

 

Las arras de retracto tienen como fin autorizar a las partes a desistir del contrato dentro del plazo estipulado para ello (potestad de desistimiento), pero con una pena como consecuencia. En este caso, quien recibe las arras y desea retractarse debe restituir lo recibido y doblarlo, es decir, devolverá el doble de lo recibido, mientras que si quien desea desistir es el que dio las arras, las perderá.

 

El retracto, al estar permitido por las partes y, siempre que se ejerza dentro del tiempo estipulado para ello, no requiere de intervención judicial para su aplicación, ya que no estamos en presencia de un incumplimiento del contrato, por lo que no hay lugar al reclamo de perjuicios.

 

Respecto del plazo de retracto, hay que especificar que este será el que las partes fijen, sin embargo, si las partes no lo hacen, para contratos civiles, el plazo será de dos meses o hasta otorgada la escritura pública o entrega, para bienes que no lo requieran, mientras que para los contratos comerciales, la ley comercial no estableció un plazo presuntivo, pero señaló: “Celebrado el contrato prometido o ejecutada la prestación objeto del mismo, no será posible la retractación y las arras deberán imputarse a la prestación debida o restituirse, si fuere el caso”.

 

En el primer caso se refiere a que las arras fueron pactadas en un contrato de promesa, por lo que la facultad de desistimiento podrá ejercerse hasta que se celebre, con todas sus formalidades, el contrato prometido y, si se tratara de otro contrato, las partes podrán retractarse hasta que el mismo se agote, es decir, hasta que la última prestación del mismo se ejecute.

 

Por último, en caso de que se hayan entregado las arras y no se ejerza la potestad de desistimiento, lo dado se convierte en parte del precio del contrato.

 

Las arras confirmatorias, por su parte, cumplen una función diferente, las mismas se dan como señal de quedar convenidas las partes en el negocio y con ellas se perfecciona la venta, salvo que se trate de venta de bienes raíces, servidumbre o sucesiones, pues cada negocio tiene una formalidad legal diferente.

 

Estas arras sirven de prueba de la ejecución del contrato y no autorizan el retracto de las partes, por lo que en caso de que esto suceda, estaremos en presencia de un incumplimiento y procede la ejecución forzada del contrato o la resolución del mismo, siempre con derecho a reclamar perjuicios, esto a través de intervención judicial.

 

Si el contrato se ejecuta normalmente, las arras se devolverán a quien las dio o se imputarán al precio del contrato, según hayan convenido las partes.

 

El tercer tipo de arras fueron desarrolladas jurisprudencialmente y se denominan arras confirmatorias penales. Estas se dan como liquidación anticipada de perjuicios y sí son resarcitorias de perjuicios, pero no requieren de intervención judicial pues se están entregando anticipadamente.

 

Se presenta gran confusión entre este tipo de arras y la cláusula penal, ya que esta última se define como una tasación anticipada de perjuicios”, sin embargo la gran diferencia es que las arras se están entregando por anticipado, mientras que cuando se pacta cláusula penal, el valor de la misma, en caso de incumplimiento, se entregará con posterioridad a este.

 De lo anterior se puede concluir que la cláusula penal es una sanción, una pena, mientras que las arras cumplen una función de garantía.

 

 En caso de incumplimiento, la parte cumplida puede escoger entre el cumplimiento del contrato o quedarse con las arras, si las recibió o exigirlas dobladas si las entregó.

 

 Por último, es pertinente aclarar que, si se dice que simple y llanamente que se pactan arras, pero no se menciona cuáles de ellas son, se entenderá que son de retracto.

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