Vivienda en Colombia, entre el déficit y las oportunidades del Decreto 775 de 2025

Vivienda en Colombia, entre el déficit y las oportunidades del Decreto 775 de 2025

Vivienda en Colombia, entre el déficit y las oportunidades del Decreto 775 de 2025

 

Lidya Mabel Castillo Sanabria

Abogada/Master en Antropología urbana/

Doctoranda Ciudad, Territorio y Planificación Sostenible URV

El 7 de julio de 2025, el Gobierno Nacional de Colombia, a través del Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio, expidió el Decreto 775 de 2025. Con esta norma se busca habilitar el Subsidio Familiar de Vivienda para la adquisición de vivienda usada, algo que hasta entonces estaba principalmente restringido a la compra de vivienda nueva, especialmente de interés social.

El decreto tiene como propósito central ampliar el acceso a soluciones habitacionales dignas, particularmente para los hogares más vulnerables, al reconocer que en muchas regiones del país la oferta de vivienda nueva es insuficiente. Con ello, se espera que miles de familias que hasta ahora encontraban cerradas las puertas de los programas de subsidio puedan acceder a una vivienda formal, mejorando su calidad de vida y fortaleciendo el tejido social.

También establece que los montos de los subsidios estarán directamente relacionados con la clasificación socioeconómica de los hogares en el Sisbén, lo que permite focalizar los recursos hacia quienes más lo necesitan. Así, los hogares en situación de mayor vulnerabilidad, ubicados entre los grupos A1 y C8, podrán acceder a beneficios de hasta 30 salarios mínimos legales mensuales vigentes (SMMLV), equivalentes a unos 42 a 43 millones de pesos en valores actuales.

Por su parte, los grupos menos vulnerables - aunque todavía elegibles - podrán recibir un apoyo cercano a los 20 SMMLV. Esta diferenciación busca garantizar una distribución equitativa de los recursos, asegurando que las familias con mayores carencias obtengan un mayor alivio económico para acceder a una vivienda usada digna y formalizada.

Hablar de vivienda en Colombia es abordar uno de los temas sociales más sensibles y complejos. El acceso a un techo digno sigue siendo un reto para millones de familias, tanto en áreas urbanas como rurales. Pese a los avances, las cifras muestran que el país enfrenta un déficit habitacional que, aunque se redujo levemente en 2024, todavía afecta a más de una cuarta parte de los hogares colombianos. A esto se suman factores como la inflación, las altas tasas de interés, los recortes en subsidios como el programa Mi Casa Ya y la falta de dinamismo en la iniciación de nuevas obras.

El segundo semestre de 2025 ha estado marcado por un contraste llamativo en el sector: por un lado, las ventas de vivienda muestran señales de recuperación respecto a 2024, especialmente gracias a la Vivienda de Interés Social (VIS). En agosto, por ejemplo, se vendieron más de 14.000 unidades y, en el acumulado anual, se superaron las 111.000 ventas. Sin embargo, al mismo tiempo, las iniciaciones de obra han caído un 30%, alcanzando su nivel más bajo en seis años. Este desajuste entre ventas y nuevas construcciones genera preocupación, pues podría traducirse en un déficit de oferta en el corto plazo.

A este panorama se suma un anuncio que ha generado incertidumbre en decenas de miles de familias: el Gobierno confirmó que no entregará más subsidios del programa Mi Casa Ya durante 2025 y 2026. Se estima que unas 45.000 familias que esperaban este apoyo quedarán en el limbo, lo que pone en riesgo proyectos de vida que dependían de dicho impulso económico. La suspensión de este beneficio obliga a repensar los mecanismos de acceso a la vivienda para las poblaciones más vulnerables.

En este contexto, el Decreto 775 de 2025 cobra especial relevancia. Al habilitar el subsidio para la compra de vivienda usada, ofrece una alternativa que hasta ahora había sido relegada en las políticas de vivienda. La norma está dirigida, además, a sectores históricamente marginados del acceso formal: víctimas del conflicto armado, personas en proceso de reincorporación, madres comunitarias, recicladores y otros grupos vulnerables.

Uno de los aportes más significativos del decreto es que reconoce que, en muchas regiones del país, especialmente en zonas apartadas y fronterizas, la oferta de VIS nueva es insuficiente o inexistente. Allí, la vivienda usada representa una opción más viable y cercana para que las familias accedan a una solución habitacional. Los requisitos para acceder a este subsidio incluyen no ser propietario de vivienda, no haber recibido beneficios previos similares, estar clasificado en los grupos del Sisbén definidos por la norma y que la vivienda usada cumpla con condiciones de legalidad y servicios básicos. Este marco busca no solo ampliar el acceso, sino también promover la formalidad en el mercado de vivienda usada.

La implementación del Decreto 775 representa un esfuerzo importante para reducir el déficit habitacional, al ofrecer alternativas que se ajustan mejor a las realidades locales y a las condiciones socioeconómicas de la población vulnerable. No obstante, su éxito dependerá de la capacidad institucional para garantizar procesos ágiles, transparentes y libres de burocracia, así como de la articulación entre entidades nacionales y territoriales.

 

Conclusión

Colombia atraviesa un momento decisivo en materia de vivienda: mientras se enfrentan dificultades como la suspensión de subsidios tradicionales y la caída de nuevas construcciones, también surgen oportunidades para innovar en los mecanismos de acceso. El Decreto 775 de 2025 es un paso en la dirección correcta al abrir la puerta al subsidio para vivienda usada, lo que podría beneficiar a miles de familias en situación de vulnerabilidad. Sin embargo, la verdadera medida del éxito será que estas políticas se traduzcan en resultados concretos y sostenibles, que garanticen no solo un techo, sino un hogar digno y estable para todos los colombianos.

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