De la industria a la ciudad: cómo las ZIBo impulsan el urbanismo circular en Bogotá

De la industria a la ciudad: cómo las ZIBo impulsan el urbanismo circular en Bogotá

De la industria a la ciudad: cómo las ZIBo impulsan el urbanismo circular en Bogotá

 

Lidya Mabel Castillo Sanabria Doctora por la Universitat Rovira i Virgili (España)/Abogada de la Universidad de la Sabana (Colombia)

Las ciudades latinoamericanas enfrentan un dilema estructural: continuar expandiéndose hacia la periferia, con altos costos sociales, ambientales y fiscales, o reorientar su desarrollo hacia la regeneración y reutilización inteligente del suelo urbano consolidado. En este contexto, Bogotá ha comenzado a consolidar una estrategia que puede convertirse en referente regional: la transformación de antiguas zonas industriales bajo una lógica de urbanismo circular, con la Empresa de Renovación y Desarrollo Urbano de Bogotá (RenoBo) como actor clave.

Las denominadas ZIBo (Zonas Industriales de Bogotá) representan hoy uno de los mayores reservorios de suelo estratégico dentro del perímetro urbano. Históricamente localizadas en áreas centrales o intermedias, bien conectadas por infraestructura de transporte y redes de servicios, estas zonas fueron diseñadas para una economía manufacturera que ha perdido centralidad frente a un modelo productivo más terciarizado, tecnológico y logístico.

El desafío no es simplemente cambiar el uso del suelo. Se trata de redefinir la estructura urbana bajo criterios de sostenibilidad, productividad, equidad y resiliencia climática. La obsolescencia parcial de algunos sectores industriales en Bogotá no debe interpretarse como un vacío, sino como una oportunidad de reconfiguración territorial. Muchas de estas áreas presentan:

-Infraestructura instalada de alto valor

-Buena conectividad con sistemas troncales y corredores logísticos

-Amplias manzanas con potencial de redensificación

-Suelos subutilizados o con baja intensidad edificatoria

Sin embargo, también enfrentan problemáticas complejas: fragmentación predial, contaminación del suelo, conflictos de uso, inseguridad, deterioro del espacio público y tensiones entre actividades industriales residuales y nuevos desarrollos.

En este escenario, la política pública no puede limitarse a permitir el cambio de uso. Se requiere una estrategia integral que articule planeación, instrumentos de gestión del suelo, financiación, vivienda, actividad productiva y transición ecológica. Es aquí donde emerge el concepto de urbanismo circular como marco orientador.

El urbanismo circular traslada al territorio los principios de la economía circular: reducir, reutilizar, regenerar y optimizar recursos dentro de ciclos cerrados. Aplicado a la ciudad, implica:

 

-Reutilizar suelo previamente urbanizado en lugar de expandir la mancha urbana.

-Reconvertir edificaciones existentes antes que demoler indiscriminadamente.

-Integrar usos mixtos que reduzcan desplazamientos y emisiones.

-Incorporar infraestructura verde y azul que regenere ecosistemas urbanos.

-Promover eficiencia energética y gestión sostenible de materiales.

 

En el caso de las ZIBo, la circularidad urbana se materializa en la reutilización productiva del suelo industrial, la integración de vivienda y servicios, y la incorporación de nuevos sectores económicos vinculados a innovación, economía creativa y logística limpia. No se trata de eliminar la actividad productiva, sino de modernizarla e integrarla a la ciudad, evitando procesos de gentrificación descontrolada o sustitución absoluta del tejido económico existente.

La Empresa de Renovación y Desarrollo Urbano de Bogotá (RenoBo) desempeña un papel determinante en este proceso. Como entidad pública con capacidad técnica, jurídica y financiera, su función trasciende la ejecución de proyectos puntuales: actúa como articulador entre planeación distrital, gestión predial, estructuración financiera y coordinación público-privada.

 

El modelo de actuación de RenoBo en las ZIBo responde a varias premisas clave:

-Intervención estratégica y no meramente reactiva

-Uso de instrumentos de gestión del suelo como reajuste de tierras, integración inmobiliaria y captura de valor

-Estructuración de proyectos de renovación con mezcla de usos

-Participación de actores privados bajo reglas claras y planificación previa

 

Desde una perspectiva comparada, este modelo se aproxima a experiencias europeas de regeneración de antiguos distritos industriales (brownfields), pero adaptado al contexto institucional colombiano. Uno de los elementos más relevantes es la posibilidad de planificar a escala de pieza urbana completa, evitando la fragmentación proyecto a proyecto que históricamente ha debilitado procesos de renovación en América Latina.

La recuperación de zonas industriales en Bogotá genera efectos en múltiples dimensiones:

 a) Eficiencia territorial. Reutilizar suelo consolidado reduce presión sobre la periferia y disminuye costos de expansión de infraestructura. Cada hectárea regenerada en zonas industriales centrales evita nuevas cargas fiscales en transporte, servicios públicos y equipamientos en áreas distantes.

 b) Integración social. Si los proyectos incorporan vivienda de distintos segmentos, incluyendo vivienda de interés social, pueden contribuir a reducir la segregación socioespacial. La clave será garantizar mecanismos de permanencia y acceso, evitando desplazamiento indirecto.

 c) Transición ecológica. La reconversión permite incorporar estándares de construcción sostenible, rehabilitación energética y soluciones basadas en la naturaleza. Además, al promover usos mixtos, reduce la dependencia del transporte motorizado.

 d) Reactivación económica. La transformación de ZIBo puede atraer sectores de economía creativa, tecnológica y logística urbana de última milla, generando empleo y dinamismo productivo.

 

Pero el potencial transformador no está exento de riesgos:

-Especulación del suelo, anticipada por expectativas de cambio normativo.

-Desplazamiento de pequeñas industrias o talleres tradicionales.

-Captura privada de plusvalías sin adecuada redistribución.

-Fragmentación institucional o cambios políticos que interrumpan continuidad.

-Débil participación comunitaria.

 

De allí que, la sostenibilidad del modelo dependa de la capacidad de mantener coherencia entre planeación, instrumentos financieros y regulación urbana. Un elemento crucial será la captura de valor del suelo generado por el cambio de uso y la inversión pública. Sin mecanismos efectivos de redistribución, el urbanismo circular puede convertirse en un simple proceso de valorización inmobiliaria.

El primer laboratorio de reconversión bajo la Alcaldía de Carlos Fernando Galán: el caso Teusaquillo en el marco del POT

Con la administración de Carlos Fernando Galán (2024–2027), la estrategia de revitalización de zonas industriales ha comenzado a traducirse en actuaciones concretas. Uno de los primeros ámbitos priorizados se localiza en Teusaquillo, donde se proyecta una intervención de reconversión urbana alineada con los principios del urbanismo circular y con las determinaciones estructurales del Plan de Ordenamiento Territorial adoptado mediante el Decreto Distrital 555 de 2021.

El POT vigente introdujo una visión de ciudad orientada a la densificación equilibrada, la proximidad funcional y la revitalización del suelo urbano consolidado, reduciendo la dependencia de la expansión periférica. En este marco, las antiguas áreas industriales estratégicamente localizadas se reconocen como piezas clave para consolidar el modelo de ciudad compacta, con mezcla de usos y articulación con los sistemas de transporte público masivo.

El proyecto en Teusaquillo se inscribe precisamente en esta lógica: reconvertir suelo industrial subutilizado en un ámbito de usos mixtos que integre vivienda, actividad productiva compatible, servicios y espacio público cualificado. No se trata de una simple sustitución de uso, sino de una operación de transformación estructural coherente con los ejes del POT en materia de:

 

-Reactivación de áreas estratégicas y centralidades ampliadas.

-Aprovechamiento eficiente del suelo urbanizado.

-Transición hacia un modelo urbano bajo en carbono.

-Integración de vivienda dentro de entornos con infraestructura existente.

 

En términos de avance, el proceso se encuentra en fase de estructuración técnica, jurídica y predial. Se desarrollan estudios urbanísticos detallados, análisis de cargas y beneficios, así como la definición de instrumentos de gestión del suelo previstos en la Ley 388 de 1997 y desarrollados por el POT, tales como unidades de actuación urbanística, integración inmobiliaria y mecanismos de reparto equitativo de cargas y beneficios.

Un aspecto determinante será la aplicación efectiva del principio de distribución equitativa de cargas y beneficios, así como la captura de plusvalías generadas por el cambio normativo y la inversión pública. El POT de 2021 refuerza la idea de que el desarrollo urbano debe contribuir al financiamiento de infraestructura, espacio público y vivienda de interés social. Por tanto, la estructuración del proyecto deberá garantizar porcentajes claros de vivienda protegida o asequible, evitando que la valorización del suelo se traduzca exclusivamente en rentas privadas.

Asimismo, el POT incorpora un enfoque ambiental transversal que obliga a integrar soluciones basadas en la naturaleza, eficiencia energética y gestión sostenible del ciclo del agua. En este sentido, el caso Teusaquillo constituye una oportunidad para materializar estándares de sostenibilidad medibles y verificables, consolidando el urbanismo circular no solo como discurso conceptual, sino como práctica regulada.

La administración actual enfrenta además el reto de armonizar la ejecución del proyecto con los debates y ajustes que ha tenido el POT desde su adopción, así como con eventuales modificaciones normativas que surjan en el período 2024–2027. La estabilidad regulatoria será clave para brindar seguridad jurídica a los actores involucrados sin desvirtuar los objetivos estructurales del modelo territorial.

Más que un proyecto inmobiliario puntual, la intervención en Teusaquillo puede convertirse en el primer laboratorio institucional de aplicación integral del POT en materia de reconversión industrial. Su éxito dependerá de:

 

-La coherencia entre planeación estructural y reglamentación específica.

-La capacidad de RenoBo para liderar la gestión predial y financiera.

-La transparencia en la captura y redistribución del valor generado.

-La articulación entre política de vivienda, actividad productiva y sostenibilidad ambiental.

 

Si este primer ejercicio logra consolidarse bajo criterios técnicos sólidos y continuidad institucional, podría sentar un precedente relevante para la implementación efectiva del modelo territorial definido en el POT, demostrando que la regeneración industrial puede ser un instrumento estructural de desarrollo urbano sostenible.

Conclusión: hacia una nueva generación de políticas urbanas

La transformación de las ZIBo mediante principios de urbanismo circular representa un cambio de paradigma en la política urbana colombiana. Implica abandonar la lógica expansiva para priorizar la regeneración; superar la dicotomía entre industria y vivienda; y comprender el suelo urbano como recurso finito que debe gestionarse estratégicamente.

RenoBo se posiciona como un instrumento clave en esta transición, al combinar capacidad técnica, gestión predial y estructuración financiera. No obstante, el éxito dependerá de mantener una visión de largo plazo, garantizar transparencia en la captura y redistribución de valor, e incorporar criterios sociales que eviten procesos excluyentes.

Bogotá tiene la oportunidad de demostrar que la reconversión industrial puede convertirse en motor de sostenibilidad, productividad e integración social. Si logra consolidar un modelo coherente, planificado y evaluable, las ZIBo podrían convertirse en un referente para la nueva generación de políticas urbanas en Colombia y en América Latina.

El verdadero desafío no es únicamente transformar el suelo; es transformar la forma en que concebimos el desarrollo urbano.

 

 

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