Convertir los locales comerciales en vivienda, una alternativa en vía de estudio

Convertir los locales comerciales en vivienda, una alternativa en vía de estudio

Convertir los locales comerciales en vivienda, una alternativa en vía de estudio

 

 

LIDYA MABEL CASTILLO SANABRIA Abogada de la Universidad de la Sabana (Colombia), Antropóloga Urbana de la URV (España), Abogada Internacional del ISDE (España). Especialista en Estudio de Títulos Inmobiliarios, legalización de garantías hipotecarias, consultor legal externo para entidades bancarias, financieras, constructores e inmobiliarias. 

 

 

El cambio de uso de locales comerciales ubicados especialmente en vías principales en viviendas vuelve al punto de mira. Esta práctica, muy habitual durante los años del boom inmobiliario, está regresando al mercado y varios son los factores que explican su estudio y evaluación. Por un lado, los precios de la vivienda no dejan de subir y la compra de este tipo de inmuebles residenciales, resulta un poco más barata y ágil. Por otro, ya son muchos los locales que quedan vacíos debido al auge del comercio electrónico, los centros comerciales, y ahora con ocasión de la pandemia, en el que muchos comerciantes han venido entregando los inmuebles a sus propietarios e inmobiliarias, o simplemente cerrando ante los confinamientos domiciliarios generados.

 

Las inmobiliarias actualmente tienen una amplia cartera de locales y oficinas de grandes espacios, que perfectamente podrían ser transformados en viviendas a pesar de ser una alternativa más económica, para el propietario en términos de cobro de alquiler o rentabilidad. A este nuevo interés ayuda el hecho de que en las ciudades cada vez hay más locales y talleres vacíos que han perdido el sentido comercial con la consiguiente devaluación, y por supuesto en los casos de aquellos que son abandonados el peligro a que son ocupados o simplemente generan inseguridad en la localidad.

 

En este momento, el precio de compra de un local es hasta un 30% o 40% más barato que el de una vivienda, un descuento que está atrayendo a particulares e inversores. Estos últimos han visto claro el negocio, y son los inversores quienes demandan este tipo de inmueble, pues cambian su uso a vivienda, lo ponen en alquiler y en el menor tiempo posible, les está produciendo ingresos con una rentabilidad que puede estar alrededor del 7%. Sin embargo, otros han visto claro que el negocio está en las viviendas turísticas; un perfil que demanda este tipo de proyectos son los propietarios de esos locales u oficinas que quieren legalizarlos, destinarlos a viviendas turísticas y aprovechar la rentabilidad, esto especialmente en los lugares turísticos de playa y mar, o los rurales que encuentran esta una alternativa viable a los locales vacíos.

 

Al final todo va a depender de la superficie del inmueble. Una parte de la demanda busca locales de pequeño tamaño. Este tipo de viviendas rara vez supera los 60 metros cuadrados, están orientadas en muchos casos a un patio central y suele contar con una o dos habitaciones, más cocina y baño. Y por otro, y dando un salto en el concepto, están los llamados lofts, con superficies de 300 metros cuadrados y un diseño cuidado

 

Ejemplos en el mundo tenemos muchos empieza Nueva York con la tendencia y le sigue, Madrid y Barcelona, que registran las mayores subidas en los precios de las casas, son las ciudades donde más se dan este tipo de conversiones. Las hay en ciudades de menor tamaño, pero son menos relevantes. Según el ayuntamiento de Barcelona, hay 78.033 locales de planta baja y, al menos, 3.206 tienen uso de vivienda o garaje. Se concentran en los barrios de Poblenou, Gràcia, Poble Sec, Raval y Born. En Madrid, las zonas de Huertas, Latina y Malasaña han sufrido el mismo fenómeno en sus calles menos comerciales. También en barrios como Vallecas, Carabanchel, Arganzuela o La Vaguada.

 

¿Trámites complejos? Ahora bien, estos locales deben ser legalizados para poder vivir en ellos, algo que conlleva un sinfín de requisitos y trámites que van a depender de la curaduría y las normas vigentes al respecto, en el que se encuentre el local y que no siempre serán viables. Mi recomendación será comprobar la viabilidad del proyecto, ya que podrían existir condicionantes tanto urbanísticos como técnicos, que impidan el cambio de uso.

 

Entre otras cosas hay que verificar que el cambio no está prohibido por los estatutos de la comunidad de propietarios; la ley 675 de 2001, que la limitación urbanística del número de viviendas por hectárea no se haya superado; debe estar situado en planta sobre rasante y su cambio no será posible si el local está destinado a garaje como dotación del edificio, salvo que el 70% de los copropietarios autoricen el cambio de uso. Además, hay que cumplir el Código Técnico de la Edificación, especialmente en materias de accesibilidad, salubridad y seguridad frente a incendios. Y será necesario comprobar que el ámbito urbanístico donde se encuentra el edificio permite el cambio de uso.

 

Al final cualquier cambio debe ser consultado con la curaduría quien realizara el estudio técnico, jurídico, y analizara la forma en como puede generarse o no el proyecto, una vez autorizado podrá ejecutarse, es lógico entender que la obra debe constar en planos, revisión de las entidades de servicios públicos para efectos de conexiones con redes de agua, luz y gas natural, y por último este mismo proceso podrá efectuarse con aquellos inmuebles cuyo uso esta registrado como oficina y quiere cambiarse a vivienda.

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