CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA LEY 820 DE 2003 ¿A QUIÉN PROTEGE?

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA LEY 820 DE 2003 ¿A QUIÉN PROTEGE?

                                                                           CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA LEY 820 DE 2003                                                                                                                                                            

¿A QUIÉN PROTEGE?

La Ley de Vivienda Urbana o mejor conocida por su número Ley 820 de 2003, fue promulgada, sancionada, y a la fecha está vigente. Con sus pros y sus contras, debemos finalmente advertir a quien protege la ley. Con un total de 27 artículos, rige la actividad de forma adecuada, tanto para la empresa inmobiliaria que genera el servicio, como al propietario que de manera individual pone su inmueble en arrendamiento.

Como todos los contratos, este específicamente, es aquel por el cual dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de un inmueble urbano destinado a vivienda, total o parcialmente, y la otra a pagar por este goce un precio determinado. Tiene validez tanto si este trato se realiza por escrito como si el mismo se hace de manera verbal, tipo de contrato que es reconocido si por alguna circunstancia es necesario acudir a un juez.

Este contrato según lo prevé la ley a de tener una duración no menor a 1 año, y se entenderá prorrogado en iguales condiciones y por el mismo término inicial, siempre que cada una de las partes haya cumplido con las obligaciones a su cargo y, que el arrendatario, se avenga a los reajustes de la renta autorizados en esta ley.

Una de las novedades que tuvo en su momento la ley, y que aun se mantiene es la solidaridad, que busca que todas las partes del contrato – arrendador, arrendatario y codeudor o codeudores solidarios-, respondan de la misma forma ante eventualidades como el impago de los canones de arrendamiento, y/o la entrega final del inmueble. Con esta situación se protege los intereses del propietario en caso de no pago o no entrega del inmueble, o cualquier otra contingencia que se declare.

Las obligaciones son para ambas partes, evidentemente, el arrendador tiene como principal acto, entregar el inmueble en condiciones de habitabilidad, y con todos los servicios públicos conectados, mientras el arrendatario, su principal obligación es cuidar el inmueble, y pagar de manera mensual según se haya pactado previamente con el arrendador el valor del arrendamiento.

Aquí, es donde empezare a mostrar a quien se protege con esta ley. Dentro de las obligaciones se determina que el arrendador, deberá cuando consta por escrito el contrato, surtir dentro de los 10 siguientes días a la suscripción del documento, copias debidamente firmadas a cada uno de los participantes, ¿qué pasa si no se surten las copias?, se declara el incumplimiento por parte del arrendatario, quien podrá, generar pagos de clausula penal o indemnizaciones de perjuicios.

La ley señala, que no se podrán exigir depósitos en dinero efectivo u otra clase de cauciones reales, para garantizar el cumplimiento de las obligaciones que conforme a dichos contratos haya asumido el arrendatario, salvo la relacionada con el promedio de los servicios públicos pero que se realiza al finalizar el contrato, y previa la entrega del inmueble.

Para garantizar no solo el pago de los canones de arrendamiento, y a su vez la entrega al finalizar, es que se genero por cuenta de las compañías de seguros, los seguros de arrendamientos, donde, si el contrato de arrendamiento se realiza con inmobiliaria de por medio, se genera de manera mensual un cobro al propietario del inmueble correspondiente al 2% del  valor del canon pactado, pero si es el mismo propietario quien realiza el contrato, se sugiere que se constituya una póliza de seguro de tipo individual, que paga de igual forma el propietario, el año de manera anticipada, y su costo es el 50% del primer arrendamiento por todo el año.

Aquí vuelve y juega otra inequidad para el propietario, la garantía en uno u otro caso, le corresponde, si quiere tener la seguridad de pagos y entrega final del inmueble en el mismo estado en que se lo entrego al arrendatario.  Si el propietario decide no constituir ninguna garantía, ante una calamidad, tendrá que contratar los servicios profesionales de un abogado a quien finalmente le tendrá que pagar sus honorarios, y estos muy seguramente serán de valores altos, que muchas veces al ver las equivalencias entre canones y honorarios se prefiere que el arrendatario se vaya sin realizar ningún tipo de pago de canones en mora, con tal de que entregue el inmueble de no tener que entrar en procesos judiciales largos y en algunas ocasiones sin resultados positivos.

Actualmente vivo en España, más específicamente en Cataluña, y pude de primera mano, conocer el Real Decreto-Ley 7/2019 que genero Medidas Urgentes en materia de Vivienda y Alquiler, y sus principales menciones son:

1.En cuanto a la Duración del contrato la duración mínima es de cinco años cuando el arrendador sea persona física, con la novedad de que serán siete si es persona jurídica.

2.Las renovaciones serán anuales hasta dicho plazo, salvo que el arrendatario manifieste su voluntad de no renovar con un mes de antelación de cada anualidad.

3.El arrendador puede pedir la vivienda por necesidades propias o familiares, pero esto tiene que comunicarlo con dos meses de antelación.

4.En el caso en que se produzca una venta de la vivienda arrendada, el nuevo titular tiene que aceptar el plazo pactado.

5.La renta sigue siendo libre, su actualización nunca podrá ser superior al IPC anual.

6.Los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato serán siempre a cuenta del arrendador si este es persona jurídica.

7.En cuanto a la Fianza, se mantiene el derecho de exigir una mensualidad de fianza en arrendamiento de vivienda y dos en alquileres de uso distinto. Durante la duración del contrato, no habrá actualización de la fianza, pero sí en los supuestos de prórroga en el caso de que haya pacto entre las partes. Todo esto se rige por lo que estipulen las partes.

Viendo y comparando con Colombia, vemos que aquí se favorece siempre los derechos que sobre la propiedad tiene el dueño o propietario del bien, quien constituye las fianzas que garantizan el impago o la entrega es el arrendatario, no existen los seguros de arrendamiento, pero este dinero que a la firma del contrato se representa el animo de quien toma el arriendo de cumplir con el contrato.

Analizando un poco de derecho comparado, el comportamiento de países como Alemania, Francia, Suiza entre otros vecinos de España, compartan normas en favor del propietario.

La conclusión ha de ser, para Colombia, seguir mejorando, estos ejemplos de norma en materia de arrendamientos podrían ser implementados, porque fácilmente se pueden adecuar a nuestras legislaciones vigentes, y poder generar un mejor clima a quienes ostentan propiedad destinada a generar ingresos o ingresos extras para el bolsillo, y no la incertidumbre cuando al final del ejercicio se da cuenta que no puede cobrar o desalojar su inmueble.  

 

 

 

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