AVALÚO CATASTRAL EN COLOMBIA Y EL DECRETO 1820 DE 2020 SOBRE SU AUMENTO ANUAL

AVALÚO CATASTRAL EN COLOMBIA Y EL DECRETO 1820 DE 2020 SOBRE SU AUMENTO ANUAL

AVALÚO CATASTRAL EN COLOMBIA Y EL DECRETO 1820 DE 2020 SOBRE SU AUMENTO ANUAL

 

LIDYA MABEL CASTILLO SANABRIA Abogada - Universidad de la Sabana (Bogotá, D.C.- Colombia), Máster en Abogacía Internacional - ISDE Barcelona, Máster en Antropología Urbana, Migraciones e Intervención Social, Universidad Rovira i Virgili Tarragona España.

“El reajuste del avalúo catastral, no podrá ser superior a la meta de inflación para el año en que se define el incremento”

El Articulo 8 de la resolución 0070 de 2011, define el avalúo catastral como la determinación del valor de los predios, obtenido mediante investigación y análisis estadístico del mercado inmobiliario. El avalúo catastral de cada predio se determinará por la adición de los avalúos parciales practicados independientemente para los terrenos y para las edificaciones en el comprendido.

El avalúo catastral es la base gravable, que utilizan las autoridades tributarias de los municipios, para que, mediante acuerdos de los concejos municipales, se apliquen tarifas deferenciales a los predios y así poder liquidar el correspondiente impuesto.

En el caso de Bogotá, los avalúos catastrales los determina la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital, por medio del Censo Inmobiliario que se realiza cada año a todos los predios, quien además analiza de manera individual el terreno y las construcciones.

Cuando se avalúa el terreno, se tiene en cuenta:

• Actividad económica del sector.
• El estado de las vías.
• Topografía y normas de uso del suelo.

Para la construcción se valora:

• Tipo de estructura.
• Estado de conservación y acabados.
• Antigüedad.
• Uso de la construcción.
• Condiciones de los baños, cuarto, sala y demás espacios.

En el Censo Inmobiliario se estudian las características físicas de los inmuebles, verificando los cambios que se puedan haber realizado. En el Censo se revisan las características físicas de los inmuebles, verificando los cambios que se puedan hacer.

Según Catastro Bogotá, el censo es un proceso técnico que Catastro ha realizado año a año desde 2010. Consiste en el registro de la realidad inmobiliaria de la ciudad, en sus aspectos físico, jurídico y económico. Para su primera versión, en 2010, se actualizó la información correspondiente a 2.181.000 predios urbanos, para la última versión, en 2019, este proceso fue realizado sobre 2.670.000 predios.

En lo físico, se verifican los linderos del terreno, las edificaciones existentes, el uso de los predios, sus áreas y materiales de construcción, entre otros. En el aspecto jurídico, se revisa el registro de los propietarios y/o poseedores de cada predio a partir del cruce con bases de datos de la Superintendencia de Notariado y Registro. En el aspecto económico, se fija el avalúo catastral mediante la investigación y el análisis de información libre del mercado (ofertas, transacciones, avalúos hipotecarios, costos de la construcción, valores de arriendo, valores de predios nuevos, etc.).

En cuanto a su diferencia con el avalúo comercial, este último, es la estimación del precio real que tiene un inmueble en el mercado. Específicamente, sirve para saber cuánto puedes cobrar por tu casa cuando vayas a venderla, y su cálculo se hace teniendo en cuenta el valor del metro cuadrado de cada municipio.

Los bancos, entidades bancarias, y entidades que otorgan créditos hipotecarios y de leasing habitacional, son quienes suelen solicitar los avalúos comerciales para tener certeza de que financiarán una propiedad por su valor real, lo cual garantiza que el dinero que prestan sí estará respaldado por un valor correspondiente.

En el primer semestre del año 2021, se pudo destacar como el metro cuadrado mejoro dejando como resultado que en Bogotá por ejemplo el precio del metro cuadrado más elevado se ubica en Chapinero con un promedio de $ 7,7 millones, mientras que el más barato se encuentra en la localidad de Bosa con un promedio de $ 2,6 millones.

En Medellín, en tanto, el precio promedio más caro se encuentra en El Poblado con $ 5 millones por metro cuadrado, mientras que el más económico está en el barrio Manrique. En el departamento de Antioquia el metro más caro está en el municipio de Envigado ($ 4,6 millones) y el más barato en Copacabana ($ 2,9 millones).

En Cundinamarca el metro cuadrado más elevado se encuentra en Chía ($ 3,9 millones) y el de menor valor se encuentra en Soacha ($ 2,5 millones).

El precio del metro cuadrado más elevado en promedio en la Costa Caribe se encuentra en Cartagena con $ 4,8 millones y el de menor valor en Barranquilla con $ 3,2 millones.

En el Valle de Cauca el metro cuadrado más costoso se encuentra en Cali, con un promedio de $ 3,2 millones y el de menor en Palmira, con $ 1,9 millones.

Finalmente, en los Santanderes, el valor del metro cuadrado más elevado se encuentra en Bucaramanga con $ 3,1 millones y el de menor valor en Cúcuta con $ 2,4 millones.

Principales diferencias entre el avalúo comercial y el avalúo catastral

Así las cosas, las dos diferencias entre los dos términos es que el avalúo comercial determina el precio que una persona debe pagar o fijar a la hora de comprar o hacer una venta de una propiedad. Este proceso establece el precio del inmueble, teniendo en cuenta las condiciones del mercado.

Mientras que el avalúo fiscal se usa para fijar los impuestos, por ende, no establece el precio de venta de la casa, sino que solo es un porcentaje del valor total.

Otra diferencia radica en el tiempo de vigencia. El avalúo comercial solo se solicita cuando se va a vender el inmueble; mientras que el avalúo catastral es anual.

Hoy por hoy, los avalúos catastrales tienen un valor máximo equivalente al 70 por ciento del valor comercial de los predios urbanos y 50 por ciento de los predios rurales, en la mayoría de los predios que conforman el inventario inmobiliario de Colombia.

Ahora bien, acerca del aumento es preciso señalar que, el valor de los avalúos catastrales se reajustará anualmente a partir del 1º de enero de cada año en un porcentaje determinado por el Gobierno nacional, el Departamento Nacional de Planeación profirió el Decreto 1820, que modificó el Decreto 1082 del 2015 con el propósito de determinar los porcentajes de incremento de estos avalúos para la vigencia 2021. Así las cosas, los avalúos catastrales de los predios urbanos no formados y formados con vigencia de 1º de enero del 2020 y anteriores se reajustarán a partir del 1° de enero del 2021 en 3 %.

En este mismo porcentaje y desde la misma fecha se reajustarán los avalúos catastrales de los predios rurales no formados y formados con vigencia de 1º de enero del 2020.

Finalmente, la norma precisó que los predios urbanos y rurales formados o actualizados durante el año 2020 no serán objeto de reajuste. Los avalúos catastrales de estos predios entrarán en vigencia a partir del 1º de enero del 2021 en los municipios o zonas donde se hubieren realizado.

 

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