Mitigación al impacto del Covid-19 en materia de arrendamientos y propiedad horizontal, en el marco del decreto 579 de 2020.

Mitigación al impacto del Covid-19 en materia de arrendamientos y propiedad horizontal, en el marco del decreto 579 de 2020.

Mitigación al impacto del Covid-19 en materia de arrendamientos y propiedad horizontal, en el marco del decreto 579 de 2020.

 

Por: Kevin Vargas Becerra.

Abogado especialista en Derecho Comercial y Financiero de la Universidad Sergio Arboleda

La llegada del COVID-19 al mundo, ha sido en definitiva uno de los acontecimientos históricos más importantes surgidos en los últimos tiempos, no solo por las consecuencias negativas que han sobrevenido con su propagación, sino por la manera en la que los ordenamientos jurídicos se han tenido que preparar para asumir tales efectos y hacer frente a los cambios que inevitablemente acaecerán una vez la crisis económica global haya sido superada; Colombia por su parte, no ha sido una excepción ni se encuentra distante de dicha realidad y es por ello que a partir de la expedición de los Decretos 417 y 457 del 2020, en virtud de los cuales el Presidente de la Republica declaró el Estado de emergencia y ordenó el confinamiento obligatorio en todo el territorio nacional, el gobierno se ha visto en la obligación de reglamentar y determinar las condiciones a adoptar por todos los sectores productivos de la nación y su población en general, para mitigar el impacto del coronavirus y dar sostenibilidad a la economía del país.

 

 En dicho sentido, las relaciones comerciales entre personas naturales y jurídicas, derivadas de los contratos de arrendamiento y el régimen de la propiedad horizontal, son temas de interés general que por obvias necesidades también debían ser abordados por el gobierno en el contexto de la crisis sanitaria, en ese entendido, el Estado a través del Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio expidió el Decreto Legislativo N° 579 de 2020, por el cual se adoptan medidas transitorias para el correcto desarrollo de los ítems referidos y será en adelante el tema principal a tratar durante el desarrollo del presente documento.

 

Sea lo primero resaltar del Decreto 579, que la vigencia de sus disposiciones no está atada a la duración de la emergencia sanitaria, ya que es expreso en cuanto a las fechas de entrada en vigor y el cese de sus efectos, ni tampoco establece prorrogas a la misma dentro del mencionado entorno de salubridad pública, lo cual lo hace particularmente especial y lo reviste de garantías jurídicas de cara a su interpretación y el computo de sus respectivos tiempos.

 

De otra parte, uno de los principales atractivos y más visibles aditamentos del Decreto 579, es el alcance que tiene frente a la interrupción de todas las diligencias atinentes a la restitución de inmuebles y acciones de desalojo, sin perjuicio del incumplimiento de obligaciones por parte de los arrendatarios o tenedores, la terminación de los vínculos contractuales que dieron lugar a la nuda propiedad de los bienes y las providencias judiciales o administrativas que debían ser ejecutoriadas dentro de la vigencia del mandato en comento, sin embargo y a pesar de la prohibición de cobrar intereses de mora o penalidades, es preciso indicar que esto no implica un desamparo a los intereses de los propietarios de los inmuebles, puesto que la misma ordenanza establece que, deben existir acuerdos de pago y tenencia de los bienes para el caso de los contratos que fueron prorrogados hasta el 30 de junio de 2020, lo que nos lleva a concluir que el Decreto opera, además de otros preceptos, como una invitación a que todas las personas que hayan celebrado convenios de mera tenencia de bienes, negocien de forma preventiva cual será el curso de estos acuerdos y las posibles desavenencias que surjan en virtud de los efectos adversos de la pandemia, desde luego haciendo uso y correcta aplicación del principio de la buena fe (Art. 1603 - Código Civil y Art. 871 Código de Comercio).

 

Ahora bien, en materia de arrendamientos es especialmente relevante tener en cuenta que las disposiciones del Decreto, de cara a los términos allí prorrogados, son de orden público y no aceptan acuerdos en contrario pactados por las partes, bien sea para la terminación o el nacimiento de contratos de tal índole, por lo tanto, es totalmente viable inferir que llevar a cabo prácticas que vayan en contravía de estas estipulaciones podría resultar en consecuencias e indicios negativos de cara a los conflictos que puedan surgir entre las partes y por supuesto el respaldo de sus intereses particulares, esto en referencia al momento de pretender acudir a las autoridades judiciales o administrativas en defensa de los mismos.

 

La norma es bastante expresa y facilita su análisis, puesto que deja de lado la aplicación de sus efectos frente a los contratos de leasing habitacional, que a pesar tener características muy similares a los contratos civiles o comerciales de arrendamiento, se suelen regir bajo reglas de carácter financiero y de igual manera, reafirma su aplicación al excluir los contratos en los que sean parte las grandes corporaciones no categorizadas como PYMES.

 

Continuando con el análisis del Decreto 579, resulta interesante la manera en la que se abordan algunas de las reglas que rigen el régimen de propiedad horizontal, especialmente en lo que tiene que ver con la utilización de los fondos de imprevistos como medidas que contrarresten los impactos que han tenido lugar en virtud de la propagación del COVID-19.

 

Al respecto, lo más importante a tener en cuenta es la disminución que sustancialmente ha podido llegar a tener los flujos de caja de muchas de las copropiedades que operan en Colombia y cómo la ordenanza presidencial favorece la optimización de los recursos que estas administran.

 

El punto de partida para tratar la aplicación del decreto en las propiedades horizontales, es la intención del gobierno de regular el no pago de las expensas comunes que son necesarias por parte de los copropietarios para preservar la continuidad de la prestación de los servicios que garantizan su mantenimiento y operación diaria. Bajo este entendido, es claro que actualmente las obligaciones que recaen sobre los propietarios e inquilinos de las unidades residenciales han sido significativamente afectadas a raíz de la crisis económica y es por ello que el Decreto se reviste de vital importancia en cuanto a las alternativas que los administradores y consejos de administración pueden adoptar en beneficio de la copropiedad, empero de lo anterior, es preciso recordar que solo aplican estas medidas para las copropiedades que realmente se han visto afectadas por la mora en las cuotas de administración.

 

Si bien es cierto que el Decreto no establece reglas puntuales para determinar que porcentajes utilizar para medir la afectación de la liquidez de la copropiedad, si nos indica que el fondo de imprevistos puede ser utilizado solamente si se evidencia que los gastos habituales de operación de la misma están siendo afectados a falta del recaudo de cuotas de administración y que adicional a ello, debe existir una autorización previa por parte del consejo de administración para acudir a los recursos que reposan en dicho fondo, no obstante, en caso no existir un consejo constituido se limitara el uso de los dineros para que fueren utilizados solo hasta el 50% del capital total allí depositado y que además, se deberá convocar a asamblea de copropietarios en caso de necesitar hacer un uso superior a este porcentaje establecido.

 

El contexto anterior está revestido de vital importancia de cara a la auditoría fiscal que cada copropiedad tenga dispuesta para el control de sus respectivos gastos, pues el Decreto es muy claro al indicar que el fondo de imprevistos solo puede “destinarse prioritariamente al mantenimiento de los contratos de trabajo del personal empleado en la propiedad horizontal y a la ejecución de los contratos con empresas de vigilancia, aseo, jardinería y demás unidades de explotación conexas, complementarias o afines”, lo cual nos lleva a entender que si las administraciones se salen de estos linderos y destinan los recursos para fines diferentes, se incurriría en lo establecido en el inciso segundo del artículo 50 de la Ley 675 de 2001.

 

Finalmente, se destacan las obligaciones a cargo de los administradores en el sentido de rendir cuentas claras de sus actuaciones frente a la asamblea general y la revisoría fiscal (si la hubiere) en lo referente al uso del fondo de imprevistos en el marco del Decreto y que así mismo, la normativa flexibiliza el pago de las cuotas de administración y prorroga el re ajuste de las mismas hasta la terminación de su vigencia.

 

En conclusión, el objetivo del Decreto 579 para la mitigación del impacto de la emergencia sanitaria se encuentra bien logrado en el entendido de que cuenta con suficientes preceptos que brindan seguridad jurídica para los sujetos sobre los cuales versan sus disposiciones y las opciones a tomar para el respaldo de las obligaciones surgidas tanto en el contexto del régimen de propiedad horizontal, como en el entorno a que se refieren los contratos de arrendamiento.

 

 

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