Proyecto de reforma tributaria y su impacto en el sector de la construcción e inmobiliario

Proyecto de reforma tributaria y su impacto en el sector de la construcción e inmobiliario

Proyecto de reforma tributaria y su impacto en el sector de la construcción e inmobiliario

 

“El sector se ha visto impactado por la incertidumbre con los posibles cambios que generaría la nueva reforma tributaria”.

 

La construcción fue uno de los sectores que más efectos tuvo en la reactivación económica del país y la recuperación de empleos perdidos durante 2020. Esto conllevó una cifra récord en el nivel de ventas, con 239.168 unidades habitacionales, un 17,5 por ciento más que en el 2020.

No obstante, durante el 2022 se ha visto una ralentización de este crecimiento. Según la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol) mostraron que en julio se comercializaron 14.580 unidades, lo que implica una variación negativa de 31,7 % con respecto al mismo periodo del 2021.

La cifra se dio por la caída del segmento de vivienda de interés social, cuya baja fue del 30,5 por ciento anual y el No VIS, que retrocedió 31,7 por ciento. Un mes atrás, el dato del primer semestre arrojó que en ese lapso se vendieron en Colombia 127.218 viviendas nuevas, para un crecimiento de 2,5 por ciento anual, gracias al impulso del subsidio a la tasa de interés. No obstante, este mecanismo con el que se ofrecían 100.000 subsidios que cubrían la mitad de la cuota mensual del crédito durante 7 años, es preciso señalar que el nuevo gobierno no los contempla, argumentando que las ayudas deben enfocarse en las personas de menores recursos.

Fedesarrollo reveló que en julio el interés por comprar este activo alcanzó un nivel negativo de 35,3 por ciento, ahondando su caída tras un mes de recuperación en junio. Por otro lado, el sector se ha visto impactado por la incertidumbre con los posibles cambios que generaría la nueva reforma tributaria, se ha pasado por alto un impuesto que golpearía directamente a miles de familias colombianas que tienen una segunda vivienda o que piensan invertir comprando un inmueble para vivir de su arriendo.

En el Estatuto Tributario la figura de la ganancia ocasional, hace referencia a rentas extraordinarias, esporádicas y distintas a lo que se recibe regularmente. En términos de la venta de un inmueble, correspondería al monto recibido que excede el precio del avalúo catastral. Para quienes invierten en finca raíz, sería la ganancia de la compra.

Genera preocupación que en la propuesta de reforma tributaria donde se modificaría el artículo 314, con la posibilidad de aumentar la tarifa única del impuesto correspondiente a las ganancias ocasionales para personas naturales, que hasta el momento es del 10 % y, que podría pasar al menos al 20 por ciento, aspecto que, limitaría el comercio de viviendas usadas y puede estimular la subfacturación de las transacciones.

Según la propuesta del Gobierno, este impuesto será determinado por el artículo 241 del Estatuto Tributario. De acuerdo con el fragmento, la tarifa marginal dependerá del precio del inmueble.

Hasta 1.090 UVT, equivalentes a $ 41‘424.360, la tarifa es de 0 %. Desde ahí hasta los $ 64′606.800, la tarifa será del 19 %. Hasta un poco más de 155 millones de pesos, dicha tarifa será del 28 %. Por otro lado, hasta los 329 millones de pesos, la tarifa llega hasta el 33 %.

Hasta $ 720′935.880, el impuesto será del 35 %. De ahí hasta $ 1′178.124.000, se asignaría un aporte del 37 %. En adelante, la tarifa que se deberá pagar será de 39 %.

Un ejemplo de la ganancia ocasional, es que un colombiano que tenga un apartamento con un avalúo catastral de 500 millones de pesos como segundo inmueble. Al venderlo, valorizada la zona, logró obtener 600 millones de pesos. Según las tarifas del artículo 241, de esa diferencia, la persona deberá pagar 35 millones de pesos en impuestos.

Esto se suma la idea de volver a gravar con el IVA la venta de inmuebles de más de 960 millones de pesos, lo cual, según la Federación Colombiana de Lonjas de Propiedad Raíz (Fedelonjas) terminaría encareciendo los proyectos nuevos de viviendas de interés social (VIS), ya que los terrenos donde se levantarán estas obras se encarecerían por efecto de arrastre.

 

¿QUÉ CAMBIA Y COMO AFECTA?

-Se eliminaría el descuento tributario del ICA pagado, la eliminación del ICA pagado implicaría una mayor tributación para los contribuyentes en materia del impuesto sobre la renta, en la medida que el ICA pasaría a ser un gasto.

-Se eliminaría la mayoría de las rentas exentas relacionadas con los proyectos de vivienda de interés social (VIS) y de interés prioritario (VIP). Además, se eliminaría la tarifa especial del 9% aplicable a proyectos de vivienda para la tercera edad. Los proyectos VIS, VIP y de vivienda para la tercera edad se encarecerían en todos sus eslabones, teniendo en cuenta que se incrementaría la tributación a cargo de los constructores y ello, naturalmente, impactaría la viabilidad financiera de los proyectos, toda vez que están sujetos a un precio máximo de venta determinado por la ley.

-Se eliminarían los beneficios del impuesto sobre la renta y del impuesto a los dividendos, así como la estabilidad jurídica por las Mega-Inversiones. Por otro lado, sin importar las dimensiones de los proyectos de infraestructura venideros, éstos quedarían sujetos a tributación bajo las reglas generales del impuesto sobre la renta y sobre los dividendos. Además, este tipo de proyectos quedarían expuestos a los constantes cambios en la legislación tributaria, al eliminarse su estabilidad jurídica, según la propuesta del Proyecto de Ley.

-Se limitarían varios beneficios tributarios, incluyendo el descuento tributario por inversiones en control y mejoramiento del medio ambiente. El impacto de la limitación de beneficios, incluyendo las inversiones en control y mejoramiento del medio ambiente, dependería de la magnitud de este tipo de beneficios para el beneficiario.  El beneficio comentado suele ser material en las proyecciones financieras de los inversionistas en ciertos proyectos de infraestructura.

-Se bajaría la tarifa progresiva máxima del Régimen SIMPLE de tributación, al tiempo que se toman medidas para estimular el pago total de los anticipos y declaraciones. Las tarifas más bajas en el Régimen SIMPLE pueden atraer a más empresarios a este régimen. El recaudo puede incrementar a través de la sanción de ineficacia en caso de presentación sin pago total.

Con todo esto, se cree que puede volverse a presentar el inconveniente con la “evasión”, pues las personas buscarán evitar pagar los impuestos, impactando el recaudo que se espera no solo en notariado sino también en registro. Este sector como todos los involucrados con la Reforma Tributaria buscan sentarse en mesa de trabajo y poder revisar, temas como los topes, organizar los montos y establecer tarifas, un trabajo mancomunado para lograr resultados eficaces.

Compartir