PROYECTO DE LEY 124 DE 2017, INTERMEDIACI
Quienes venimos desarrollando actividades inmobiliarias en Colombia, a través de una persona jurídica debidamente registrada ante la Cámara de Comercio, hemos recibido con mucho agrado el Proyecto de Ley 124 de 2017, radicado en el Congreso para ser evaluado y estudiado, y que tiene como objeto crear el régimen normativo aplicable a los intermediarios inmobiliarios que operen en el país, además de establecer sus derechos y obligaciones, buscando la protección de frente a los eventuales riesgos sociales derivados de la actividad.
De igual manera propende por el reconocimiento de la actividad de los intermediarios inmobiliarios y el control de calidad de los servicios ofrecidos.
Lo primero, y lo más importante, que tiene la ley es reconocer y dar un nombre a cada una de las personas que intervienen en esta actividad, y es así como de esto se desprende que la gestión se denomina Intermediación Inmobiliaria, y quien lo desarrolla, persona natural o jurídica, Intermediario Inmobiliario, así las cosas la persona natural que despliega la actividad se denominara Asesor Inmobiliario.
Se crean unos principios que regirán la actividad inmobiliaria basada en, la Buena Fe, la Transparencia, la Información, la lealtad, esta última que es el pilar de toda negociación no solo frente a nuestros propietarios y/o clientes, sino con nuestros colegas y aliados estratégicos.
Cuando trata la solemnidad no solo del contrato, concluye que no solo es válido el contrato escrito sino el de tipo verbal, y además salvaguarda, ante el no pago de comisiones por parte del propietario, que junto con la demanda debe presentarse la certificación que nos acredita como intermediario inmobiliario.
En la actualidad dicto junto con CONALONJAS Corporación Nacional de Lonjas y Registros Inmobiliarios SAS, unos seminarios en los cuales, no solo, actualizamos a quienes actualmente son inmobiliarias, sino a quienes, quieren desarrollar la actividad; allí dentro de las recomendaciones que como abogada me asiste hacer, es un poco de la elaboración de los contratos idóneos y pertinentes en cada gestión, ventas, arrendamientos etc., aquí algo muy importante que además la ley toca, y es el contrato de intermediación.
El proyecto señala que el contrato de intermediación inmobiliaria tendrá un término de vigencia seis (6) meses, el cual expira si el encargo no se ha realizado, señala lo importante de dejar plasmada la remuneración pactada entre las partes, y que de no pactarse se regirá por la costumbre local, vacío que traía nuestra actividad, porque hasta ahora.
En los cursos siempre señalo lo importante de las capacitaciones, por cuanto el desconocimiento de la norma no sirve de excusa, y es allí cuando les menciono que administramos patrimonios ajenos, el proyecto de ley señala de manera clara la responsabilidad del intermediario inmobiliario cuando omite injustificadamente, lo cual le acarreara el pago de indemnización de perjuicios.
Los requisitos que se nos van a exigir son los siguientes
“ARTÍCULO 37º. REQUISITOS PARA OBTENER EL CERTIFICADO DE INTERMEDIARIO INMOBILIARIO. Quienes aspiren a obtener el certificado de intermediario inmobiliario deberán:
- Tratándose de personas naturales, tener nacionalidad colombiana o ser extranjero residente en Colombia. Las personas jurídicas deberán tener su domicilio principal o sucursal legalmente constituida y registrada o agencia en el territorio nacional y contemplar la intermediación inmobiliaria dentro de su objeto social.
- En el caso de personas naturales y el representante legal de la persona jurídica, no haber sido condenado por la comisión de cualquiera de los delitos consagrados en los Títulos VII, IX y X del Código Penal Colombiano. El mismo requisito se establece para quien sea representante, socio gestor o socio titular de al menos el 25% de las acciones de una persona jurídica cuyo objeto consista de forma principal o subsidiaria en la intermediación inmobiliaria.
- No encontrarse inmerso en alguna de las inhabilidades establecidas en el artículo 14 del Código de Comercio Colombiano y en la Ley 1116 de 2006.
- Indicar si realizará sus actividades directamente y/o a través de asesores inmobiliarios.
- Estar registrado como comerciante en el registro mercantil de la Cámara de Comercio de su domicilio principal, contar con RUT, demostrar su inscripción en el Sistema General de Seguridad Social Integral y contar con certificado de contador público o revisor fiscal de que cuenta con la totalidad de los libros del comerciante.
- Contar, bien como intermediario inmobiliario persona natural o como representante legal de una persona jurídica, con el Certificado de Asesor Inmobiliario establecido en esta Ley.
ARTÍCULO 38º. REQUISITOS PARA OBTENER EL CERTIFICADO DE INSCRIPCIÓN DE ASESORES INMOBILIARIOS. Para hacer la inscripción de que trata el artículo anterior el intermediario inmobiliario deberá demostrar que:
- Tener nacionalidad colombiana o ser extranjero residente en Colombia.
- Ser mayor de edad o menor de edad con autorización para trabajar.
- Demostrar su idoneidad para ser asesor inmobiliario, mediante:
- Título del respectivo programa académico debidamente reconocido por una entidad de educación superior reconocida por el Ministerio de Educación Nacional que cubran las áreas del conocimiento establecidas en el parágrafo del presente artículo. ó
- Certificado de personas emitido por entidad de evaluación de la conformidad acreditado por el Organismo Nacional de Acreditación de Colombia (ONAC), bajo la norma ISO 17024 y que cubra las áreas del conocimiento establecidas en el parágrafo del presente artículo.
PARÁGRAFO PRIMERO: Las programas deben cubrir como mínimo: a) Titularidad de bienes inmuebles, b) gravámenes inmobiliarios, c) limitaciones a la propiedad y medidas cautelares, d) normatividad del ordenamiento territorial, e) instrumentos contractuales inmobiliarios, f) sistemas de investigación sobre antecedentes del inmueble, g) responsabilidad civil derivada de la intermediación,, h) derecho del consumidor, i) conocimientos básicos de notariado y registro, j) tributación y catastro, k) instrumentos financieros y l) régimen de propiedad horizontal.
PARÁGRAFO SEGUNDO: Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 36 de la Ley 1673 de 2013, el Gobierno Nacional a través del Ministerio de Comercio, Industria y Turismo realizará la actualización de las áreas de conocimiento mínimas requeridas que serán objeto de evaluación y establecerá el término de validez de la inscripción
Todos los inmobiliarios en Colombia una vez sancionada la Ley deberán registrarse ante el Registro Nacional de Intermediarios Inmobiliarios – RNII, si no se registran, sus actos y contratos se tacharan de nulos y se entenderá que no han creado obligaciones para quienes en ellos intervienen, los certificados como intermediario inmobiliario serán expedidos por una Entidad Especial de Verificación Inmobiliaria (EVI).
Así las cosas a esperar que la ley sea una realidad para darle formalidad a la actividad inmobiliaria en Colombia.
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