Mi Casa Ya: de símbolo de movilidad social a víctima de la incertidumbre fiscal

Mi Casa Ya: de símbolo de movilidad social a víctima de la incertidumbre fiscal

Mi Casa Ya: de símbolo de movilidad social a víctima de la incertidumbre fiscal

 

Lidya Mabel Castillo Sanabria Doctora por la Universitat Rovira i Virgili (España)/Abogada de la Universidad de la Sabana (Colombia)

Pocas políticas públicas han generado tanto consenso en Colombia como Mi Casa Ya. Durante años fue presentada como una historia de éxito: miles de familias accedieron a vivienda propia, el sector constructor encontró un motor de crecimiento y el Estado consolidó una herramienta efectiva de movilidad social. Hoy, sin embargo, el programa enfrenta una realidad muy distinta.

Cuando el Gobierno Nacional lanzó Mi Casa Ya en 2015, Colombia apostó por una política pública que transformó el acceso a la vivienda para miles de familias. El programa nació con un propósito claro: facilitar la adquisición de vivienda de interés social mediante subsidios a la cuota inicial y apoyos a la financiación hipotecaria. Con el paso de los años se convirtió en mucho más que un incentivo económico. Fue un motor para el sector constructor y una de las políticas públicas más visibles en materia de acceso a la propiedad.

Durante casi una década, el programa permitió que miles de hogares colombianos avanzaran hacia la construcción de un patrimonio propio. En sus años de mayor alcance, llegó a respaldar muchos subsidios anuales y se consolidó como uno de los principales impulsores de la vivienda de interés social. Su impacto fue particularmente significativo en un segmento donde las familias encontraron una oportunidad real para acceder a una vivienda formal. Al mismo tiempo, estimuló la inversión privada y fortaleció una cadena productiva fundamental para la economía nacional.

Quizá su mayor logro fue haber generado un entorno de estabilidad alrededor de una decisión que para cualquier familia resulta trascendental: comprar vivienda. Durante años, hogares de todo el país organizaron sus finanzas, proyectaron ahorros, iniciaron trámites crediticios y suscribieron compromisos de compra bajo la expectativa razonable de que el programa mantendría unas condiciones relativamente estables.

Pero el panorama comenzó a cambiar entre 2024 y 2025.

Las restricciones fiscales, los ajustes presupuestales y la reducción de recursos destinados a subsidios de vivienda alteraron de manera significativa el alcance del programa. Lo que durante años había funcionado como una política de expansión del acceso a la vivienda comenzó a experimentar limitaciones que impactaron tanto a las familias como al sector constructor. La disminución de cupos y la suspensión temporal de nuevas asignaciones redujeron el alcance del programa a una fracción de lo que históricamente había representado para el mercado de vivienda VIS.

El problema no fue simplemente la disminución de subsidios, al final los gobiernos tienen la facultad y, en ocasiones, la obligación de redefinir sus prioridades de gasto. La dificultad surgió cuando la incertidumbre comenzó a rodear una política que durante años había sido presentada como uno de los pilares del acceso a la vivienda en Colombia.

La reducción de cupos, las suspensiones temporales y los cambios en las condiciones de asignación enviaron una señal preocupante a miles de hogares que ya habían iniciado procesos de compra. Muchas familias aplazaron sus decisiones; otras desistieron de adquirir vivienda. Paralelamente, numerosos proyectos inmobiliarios diseñados para atender la demanda de vivienda de interés social enfrentaron una disminución significativa en el número de compradores.

Más allá de sus efectos económicos, esta situación plantea una reflexión jurídica que no debería pasar inadvertida.

El principio de confianza legítima, ampliamente reconocido por la jurisprudencia constitucional y administrativa colombiana, parte de una premisa sencilla: aunque el Estado puede modificar sus políticas públicas, debe hacerlo de manera razonable, gradual y respetando las expectativas que ha generado en los ciudadanos. Este principio no implica la congelación de las decisiones gubernamentales ni convierte los subsidios en derechos perpetuos. Sin embargo, sí exige que las transiciones sean previsibles y minimicen los impactos sobre quienes organizaron su comportamiento con base en reglas previamente establecidas.

La experiencia reciente de Mi Casa Ya demuestra la relevancia de este principio. Durante años se estructuraron decisiones patrimoniales bajo la expectativa de que el programa continuaría siendo una herramienta estable de acceso a la vivienda. Cuando esa percepción comenzó a debilitarse, el impacto no se limitó a los indicadores del sector. También alcanzó la credibilidad de las políticas habitacionales como instrumentos de largo plazo.

Actualmente, Colombia parece estar transitando hacia un nuevo modelo. Las discusiones sobre programas orientados al mejoramiento habitacional, la intervención de viviendas existentes y esquemas más focalizados de subsidios reflejan una transformación en la forma como el Estado pretende abordar el déficit habitacional. Iniciativas como Mejora Mi Casa merecen una valoración positiva en la medida en que buscan atender necesidades reales de hogares que requieren adecuaciones, ampliaciones o mejoras en sus condiciones de habitabilidad.

Sin embargo, sería un error asumir que el mejoramiento de vivienda puede sustituir completamente las políticas orientadas a la adquisición de vivienda propia. Ambas responden a realidades distintas. Mientras una familia necesita recursos para mejorar el inmueble que ya posee, otra necesita acceder por primera vez a una vivienda. Son necesidades complementarias, no excluyentes.

Por ello, el desafío para la política pública no consiste en escoger entre una u otra alternativa, sino en encontrar un equilibrio que permita atender simultáneamente a quienes requieren mejorar sus condiciones habitacionales y a quienes aún esperan la oportunidad de adquirir una vivienda nueva o usada. En un país donde el déficit habitacional continúa afectando a millones de personas, desatender cualquiera de estas necesidades implicaría dejar sin respuesta a una parte importante de la población.

Las condiciones económicas de 2026 son distintas a las que existían cuando Mi Casa Ya fue creado en 2015. Los desafíos fiscales son mayores, las necesidades habitacionales han evolucionado y las políticas públicas deben adaptarse a nuevas realidades. Sin embargo, la experiencia del programa deja tres lecciones difíciles de ignorar: las políticas de vivienda requieren estabilidad, la previsibilidad es tan importante como los recursos destinados a financiarlas y la credibilidad institucional constituye un activo público que puede tardar años en construirse, pero muy poco tiempo en deteriorarse.

Mi Casa Ya fue durante años un símbolo de movilidad social y una demostración de que la articulación entre Estado, sector financiero y sector constructor podía producir resultados concretos para miles de familias. Hoy, en medio de restricciones fiscales y redefiniciones de política pública, corre el riesgo de ser recordado como el ejemplo de cómo una política exitosa puede perder fuerza cuando la incertidumbre reemplaza la previsibilidad.

En los próximos años, Colombia deberá decidir qué lugar ocupa la vivienda dentro de su proyecto de desarrollo. La discusión no debería centrarse únicamente en cuántos subsidios se entregan, sino en la capacidad de construir una política habitacional estable, sostenible y capaz de ampliar las oportunidades de acceso a la propiedad para millones de familias. Mejorar una vivienda es una política necesaria; permitir que una familia tenga su primera vivienda sigue siendo una política indispensable.

Por eso, en un momento en que el país debate su futuro y evalúa distintas propuestas de gobierno, conviene recordar que el acceso a la vivienda propia no es solamente una cuestión económica. También es una herramienta de movilidad social, generación de patrimonio y fortalecimiento de las familias. Más allá de los nombres y de las coyunturas políticas, los colombianos harían bien en exigir que cualquier proyecto de país preserve y fortalezca las oportunidades para que más ciudadanos puedan convertirse en propietarios y construir un patrimonio para las próximas generaciones

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