El riesgo silencioso del aumento salarial sobre la vivienda social

El riesgo silencioso del aumento salarial sobre la vivienda social

El riesgo silencioso del aumento salarial sobre la vivienda social

 

Lidya Mabel Castillo Sanabria Doctora por la Universitat Rovira i Virgili (España)/Abogada de la Universidad de la Sabana (Colombia)

El presente apartado corresponde a una reflexión conclusiva de coyuntura sobre la política habitacional en Colombia, en un contexto marcado por fuertes tensiones macroeconómicas y sociales. La fijación del Índice de Precios al Consumidor (IPC) para 2026 en 5,1 % y el histórico incremento del salario mínimo en 23,7 % configuran un escenario ambivalente para el acceso a la vivienda, especialmente para los hogares de menores ingresos. Si bien estas decisiones buscan proteger el poder adquisitivo y mejorar las condiciones de vida de millones de trabajadores, su impacto sobre la vivienda social plantea interrogantes de fondo sobre la sostenibilidad del modelo actual.

A primera vista, el efecto directo del IPC sobre la vivienda parece acotado. En el ámbito de los arriendos urbanos, el 5,1 % constituye el tope legal de incremento para los contratos que cumplen un año, lo que brinda cierta previsibilidad a los hogares arrendatarios y evita aumentos desproporcionados. En un país donde más del 40 % de los hogares vive en arriendo, este ajuste moderado representa un alivio relativo frente a la inflación acumulada de años anteriores. Sin embargo, este no es el principal frente de tensión del sistema habitacional para 2026.

El verdadero impacto se produce por una vía indirecta pero estructural: la indexación de la Vivienda de Interés Social (VIS) y la Vivienda de Interés Prioritario (VIP) al salario mínimo legal mensual vigente. El incremento del 23,7 % del salario mínimo, uno de los más altos de la historia reciente, ha elevado de manera automática los topes máximos de precio de estas viviendas. En términos concretos, la vivienda VIP pasó de costar alrededor de 128 millones de pesos a cerca de 157 millones, mientras que la VIS aumentó de aproximadamente 192 millones a más de 236 millones de pesos. En un solo año, el precio máximo de la vivienda social se encareció entre 29 y 57 millones de pesos.

Este fenómeno encierra una paradoja preocupante. La vivienda social, concebida como instrumento para garantizar el derecho a una vivienda digna a los sectores populares y medios, se vuelve progresivamente menos accesible para el mismo público al que pretende beneficiar. Aunque el aumento del salario mínimo mejora el ingreso nominal de los trabajadores, este crecimiento no se traduce automáticamente en mayor capacidad de endeudamiento o ahorro para la compra de vivienda, especialmente en un contexto de tasas de interés aún elevadas, informalidad laboral persistente y altos costos de vida.

Desde la perspectiva de los hogares, el riesgo es claro: que la VIS y la VIP dejen de cumplir su función social y se conviertan en productos cada vez más cercanos a la vivienda de mercado. El aumento de los subsidios - también indexados al salario mínimo - mitiga parcialmente este efecto y beneficia a los hogares de menores ingresos, pero no logra compensar del todo el salto en los precios. En la práctica, muchas familias quedan atrapadas en una franja gris: ganan “demasiado” para acceder a mayores subsidios, pero no lo suficiente para asumir una vivienda que cada año se encarece más rápido que su capacidad real de pago.

Para el sector constructor, el panorama es igualmente ambivalente. Por un lado, el aumento de los topes VIS y VIP ofrece un mayor margen nominal para los proyectos, lo que podría traducirse en una mejora de la rentabilidad, especialmente en un contexto de encarecimiento de los insumos y de la mano de obra. Desde esta óptica, el alza del salario mínimo y la indexación de precios actúan como un mecanismo de ajuste que protege al constructor frente a los costos crecientes.

Sin embargo, este beneficio es frágil y potencialmente contraproducente. Si el precio de la vivienda social se eleva demasiado, la demanda efectiva puede contraerse. Menos hogares califican para créditos, más proyectos se ralentizan o quedan sin cierre financiero, y el riesgo comercial aumenta. En ese escenario, el supuesto beneficio de mayores precios máximos puede transformarse en menor volumen de ventas, mayor inventario y mayor incertidumbre para el sector. La historia reciente del mercado inmobiliario colombiano demuestra que la vivienda social es altamente sensible a la pérdida de asequibilidad.

El impacto sobre los insumos y el empleo tampoco es lineal. Un sector de la construcción dinámico tiene efectos multiplicadores positivos: genera empleo intensivo, impulsa la industria de materiales y dinamiza economías locales. Pero si la vivienda social se encarece al punto de frenar proyectos VIS y VIP, el efecto puede ser inverso. Menos licencias, menos obras iniciadas y más cautela en la inversión se traducen en pérdida de empleos, especialmente entre trabajadores de baja y mediana calificación, que dependen en gran medida de este tipo de proyectos.

En este contexto, la discusión sobre la desindexación de los precios de la VIS y la VIP del salario mínimo reaparece con fuerza y no es un debate técnico menor, sino una decisión política de alto impacto social. Desvincular el precio de la vivienda social del salario mínimo permitiría ajustar los topes de manera más gradual, alineándolos con el IPC, los costos reales de construcción o indicadores específicos del sector, evitando saltos abruptos que distorsionan el mercado y afectan la asequibilidad.

No obstante, la desindexación también implica riesgos si no se diseña con cuidado. Para los constructores, podría significar márgenes más estrechos si los costos continúan creciendo por encima del IPC. Para los trabajadores del sector, podría traducirse en presiones a la baja sobre el empleo o la informalización si no se acompaña de políticas de estímulo. Por ello, la discusión no debería centrarse en si se desindexa o no, sino en cómo se construye un esquema equilibrado que proteja simultáneamente el derecho a la vivienda, la viabilidad empresarial y el empleo.

El desafío de fondo es reconocer que la vivienda no puede seguir tratándose únicamente como un bien indexado a variables macroeconómicas generales. La vivienda es infraestructura social, es base material de la vida digna y es un derecho constitucional. Cuando su precio se dispara por decisiones ajenas a la realidad habitacional - como incrementos salariales necesarios pero extraordinarios - se corre el riesgo de profundizar la exclusión residencial.

En conclusión, el escenario de 2026 presenta luces y sombras. El aumento del salario mínimo es una conquista social indiscutible y los subsidios más altos son una buena noticia para los hogares más vulnerables. Pero, al mismo tiempo, la indexación automática de la vivienda social amenaza con encarecer el acceso al hábitat, frenar proyectos, afectar el empleo y debilitar uno de los pocos instrumentos con los que cuenta el Estado para enfrentar el déficit habitacional.

El riesgo no es menor: convertir una política pensada para garantizar derechos en un mecanismo que, sin correcciones, termine profundizando las desigualdades que pretende resolver.

Compartir