A PROP

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A propósito del décimo quinto aniversario de la Ley 675 de 2001, actual régimen de propiedad horizontal en Colombia, hemos considerado importante referirnos en esta oportunidad a uno de los temas que más diferencias y disputas suscita entre los constructores y los nuevos propietarios de inmuebles, la entrega de las zonas comunes. Estos procesos implican desgaste en tiempo y en dinero tanto para la constructora como para los nuevos propietarios y por eso nos referiremos a este asunto en el presente artículo.

Para entender la problemática planteada, debemos comenzar por señalar que en las copropiedades los bienes dependiendo de su destinación y características se dividen en privados o comunes y estos últimos a su vez pueden ser esenciales o no esenciales, según se definen en la ley 675 de 2001.

Los bienes privados, como su nombre lo indica, son aquellos de dominio particular, funcionalmente independientes y de propiedad y aprovechamiento exclusivo; son aquellos bienes que tienen asignado un folio de matrícula inmobiliaria. Estas unidades privadas pueden ser lotes, casas, apartamentos, locales, oficinas, consultorios, depósitos, bodegas u otros tipos de propiedad. La disposición uso y goce de los bienes privados corresponde exclusivamente a su(s) propietario(s). Por otra parte encontramos los bienes comunes, que son los que pertenecen en común y proindiviso a todos los propietarios de bienes privados de un edificio o conjunto de vivienda, comercial, industrial o uso mixto, que como se mencionó, pueden ser esenciales o no esenciales.   

Los bienes comunes esenciales son aquellos bienes indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto e imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular. Estos bienes se presumen legalmente recibidos por los propietarios al momento de la entrega de la unidad privada, ya que son indispensables para poder hacer uso de ésta; dentro de este tipo de bienes encontramos el terreno, los cimientos, la estructura, las escaleras, los pasillos, las puertas de ingreso, las áreas de circulación, las fachadas, las cubiertas, las instalaciones de servicios públicos, los equipos necesarios para la prestación de dichos servicios, entre otros. Los demás bienes comunes son no esenciales.

Precisamente en la distinción entre bienes comunes esenciales y no esenciales, se centran algunas de las discusiones al momento de la entrega por parte del propietario inicial o constructor a los nuevos copropietarios, pues de ésta dependerá cuáles deben ser entregados y cuáles no, ya que solo respecto de los bienes comunes no esenciales se requiere realizar la entrega por parte del constructor a los copropietarios en los términos del artículo 24 de la Ley 675 de 2001. Por lo antes señalado, los nuevos copropietarios buscarán incluir el mayor número de bienes dentro del  concepto de bienes comunes no esenciales y por su parte, el constructor buscará restringir o limitar tales bienes a los  que estrictamente tengan esta calidad, lo que implica la primera dificultad y es definir cuáles bienes requieren entrega y cuáles no en cada proyecto en particular. Este problema no existiría si en la ley se hubieren señalado de forma taxativa los bienes comunes esenciales o los no esenciales, pero en ninguno de los casos se encuentra definido y esto nunca fue reglamentado, con lo cual el debate se debe dar en cada caso en particular.

Encontramos que otro de los motivos de discusión al momento de la entrega de los bienes comunes no esenciales se centra en el plazo que tiene el constructor para entregarlos y los nuevos propietarios para recibirlos.

Frente a este punto en particular si bien es cierto que en los reglamentos se pueden contemplar cláusulas al respecto, debe por lo menos incluirse lo establecido en la Ley 675 en el artículo 24, norma de orden público, que  contempla que la entrega de los bienes comunes no esenciales por parte del propietario inicial debería realizarse a más tardar cuando se hubiere terminado la construcción y enajenación de un número de bienes privados que representara por lo menos el 51% de los coeficientes de copropiedad. Sin embargo, no señaló el porcentaje máximo de inmuebles enajenados.

Lo anterior ha sido objeto de diferentes interpretaciones por cuanto la redacción no es la más precisa ya que en la primera parte señala  “a más tardar”, entendiendo esto como el límite máximo y posteriormente plantea “por lo menos el 51% de los coeficientes de copropiedad”; si se da una lectura cuidadosa de la exposición de motivos de la ley, se entenderá que el legislador pretendió que no se llevará a cabo la entrega sino hasta que se hubiere alcanzado por lo menos el 51%, con lo cual la frase “a más tardar” lo único que hace es generar confusión en la aplicación del precepto, pues basados en esto, el constructor podrá ampararse  en esto y llevar a cabo la entrega en cualquier momento, desde que se hubiere cumplido este porcentaje del 51% y hasta la enajenación del 100% de los coeficientes.

Lo que es cierto e indiscutible, es que la Ley 675 no contempló sanción alguna para el constructor por no realizar la entrega al haber alcanzado el 51% antes mencionado, así como tampoco señaló un plazo máximo para que los nuevos propietarios recibieran los bienes comunes no esenciales, con lo cual, a través de los reglamentos de propiedad horizontal se ha intentado regular este plazo, sin que exista una norma al respecto, y esto ha implicado que en el proceso de recibo, los compradores posterguen, dificulten y obstaculicen el recibo de estos bienes, haciendo exigencias que en muchos casos superan lo ofrecido, transformando estos procesos en discusiones sin fin, que terminan por ser solucionadas por un tercero.

Quienes hemos participado en un proceso de entrega de  bienes comunes, somos conscientes de la magnitud de las dificultades a las que se enfrenta tanto la constructora en su interés y deber de entregar los bienes comunes no esenciales, como el Administrador Definitivo, el Comité o el tercero nombrado para tal efecto, para recibirlas. De hecho existen en el mercado un gran número de empresas que han enfocado su actividad en asesorar el recibo de estas zonas comunes, resaltando que aunque algunas son profesionales y responsables, otras simplemente buscan aprovechar la falta de conocimiento de los propietarios en lo que se refiere al recibo de bienes comunes no esenciales, para sacar un provecho económico, actuando de forma irresponsable y sin ajustarse a lo que señala la ley, haciendo exigencias por fuera de las normas legales vigentes.

Ante las dificultades que se presentan en estos procesos, en muchos casos, algunos iniciados por las constructoras y en otros casos por los nuevos propietarios, se acude a los alcaldes municipales o distritales, para que en ejercicio de sus funciones de control de las actividad urbanística, en los términos establecidos en la Ley 388 de 1997 y todos los decretos reglamentarios y complementarios, a través de la autoridad municipal o distrital encargada, que para el caso de Bogotá es la Secretaría del Hábitat, con el fin de que actúe buscando dar transparencia al proceso de entrega de los bienes comunes no esenciales o adelantando las investigaciones correspondientes. Lo anterior no excluye la posibilidad de ejercer las acciones civiles pertinentes, alternativa que como última opción resulta costosa y demorada en el tiempo y al final, para el momento del pronunciamiento judicial, ya no existen garantías. 

Planteado a lo anterior, esperamos que la entrega de zonas comunes deje de ser un problema y en virtud de lo contemplado en la reciente Ley 1796 de 2016, sujeto a lo que posteriormente sea reglamentado, la exigencia de la Certificación Técnica de Ocupación expedida por el supervisor técnico independiente e imparcial reemplace esta entrega y ya no sea necesario agotar este proceso, pues habría una certificación expedida bajo la gravedad del juramento por parte de un profesional idóneo que garantizaría que la edificación fue ejecutada de conformidad con los planos, diseños aprobados, reglamentos y demás normas aplicables al proceso constructivo, con lo cual se garantiza la protección de los nuevos propietarios. Esperaremos la reglamentación y ya veremos.

Escrito por:

Abogada egresada de la Universidad de la Sabana

Especialista en Derecho Económico y de los Mercados

y en Derecho Contractual de la Universidad del Rosario

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