Vivienda que se construye y vivienda que se necesita: ¿está en igualdad de condiciones?

Vivienda que se construye y vivienda que se necesita: ¿está en igualdad de condiciones?

Vivienda que se construye y vivienda que se necesita: ¿está en igualdad de condiciones?

 

Lidya Mabel Castillo Sanabria

Abogada/Master en Antropología urbana/

Doctoranda Ciudad, Territorio y Planificación Sostenible URV

El diseño de una política de vivienda depende, entre otros factores, de estimaciones confiables de la magnitud de la discrepancia entre cantidad de viviendas existentes y la totalidad de la población de un país (déficit cuantitativo) y de la medida en que las viviendas existentes cumplen con ciertos estándares mínimos que permitan ofrecer una calidad de vida adecuada a sus habitantes (déficit cualitativo).

La definición tradicional de déficit cuantitativo de vivienda se basa en la comparación entre el número de hogares y el de viviendas permanentes. El monto en el cual la primera de estas cifras supera la segunda es lo que en la mayoría de los textos se designa como déficit cuantitativo. Sin dejar de reconocer la importancia de la anterior definición, este trabajo sostiene que ésta es tan sólo una primera buena aproximación a esta medida. Al tomar en cuenta únicamente el número de viviendas se dejan de lado consideraciones tales como los materiales utilizados en su construcción o su estado de conservación.

Si bien a simple vista pareciera ser que estas variables son de carácter más bien cualitativo, tienen un trasfondo que trasciende este aspecto. Una vivienda cuyo techo es de un material tan precario que no impide la entrada de lluvias y temporales, no cumple con el objetivo de proteger a sus moradores contra las inclemencias del tiempo, por lo que esta situación debiera considerarse como parte del déficit cuantitativo.

En lugares en donde no existen serias limitaciones desde el punto de vista de la producción, el desajuste principal y más obvio entre oferta y demanda tiene que ver con el precio de las viviendas: las viviendas existen, pero no así la capacidad de las familias para adquirir o alquilar esas viviendas, así como tampoco existe la capacidad de los mercados financieros de ofrecer posibilidades para facilitar que todas las personas puedan acceder a ellas.

La respuesta principal desde el punto de vista de la oferta ha sido enfocar los esfuerzos en la reducción de los costos, dando lugar, en ciertas ocasiones, a otros tipos de desencuentros y desequilibrios. El más extendido es el de construir viviendas en aquellos lugares donde el suelo es más barato –esto es, generalmente, alejado de los centros de trabajo y comercios, con un acceso mínimo a los servicios, con dificultades de acceso o en terrenos inadecuados-, generando problemas de sostenibilidad urbana de diferente naturaleza.

Es decir, viviendas que se construyen no dónde más se necesitan, sino donde el factor suelo, que tiene un peso importante en el costo final de la vivienda, es más asequible. Otra práctica frecuente enfocada en incidir en los costos de la vivienda se orienta hacia la reducción de los tamaños de las viviendas o de sus calidades constructivas. Viviendas que pueden resultar más asequibles, pero eventualmente inadecuadas, bien sea porque no cuentan con espacios suficientes, o bien porque sus niveles de confort acústico y térmico, iluminación y ventilación no son apropiados. Adicionalmente, en pro de reducir los costos a través de las economías de escala, se desarrollan viviendas de diseños repetitivos, anónimos, con limitadas capacidades de adaptación y apropiación cultural. Diseños que, eventualmente, pueden conducir a dinámicas de marginación y exclusión social de sus habitantes.

El Gobierno Nacional durante este 2024, está enfocado en el sector de la vivienda y la construcción, una rama que retrocedió 4,2% en 2023, según datos del DANE, como consecuencia de las altas tasas de interés, base para el financiamiento y por las modificaciones en los programas de subsidio del Estado, como ‘Mi Casa Ya’.

No obstante, vale la pena resaltar que en los últimos cuatro años el déficit habitacional retrocedió 2,4 puntos porcentuales desde 32,8% en 2019 hasta 30,4% en 2022, según el DANE, una reducción que se explica, por la política de subsidios aplicada por los gobiernos anteriores al de Gustavo Petro. El déficit de 30,4% equivale a 5,28 millones de hogares que carecen de vivienda propia. De estos hogares, cerca de 1,3 millones requieren la construcción de vivienda nueva para resolver sus privaciones. Previamente, entre 2018 y 2021, el déficit también se redujo en 1,8 puntos porcentuales, según los datos del propio Ministerio de Vivienda.

Las proyecciones del centro estadístico nacional prevén la formación de 390.000 hogares urbanos en la próxima década. Así que, para acabar con el déficit cuantitativo, en los próximos 10 años se necesitarán construir cerca de 520.000 viviendas por año. En contraste, en el país se construyeron 270.000 viviendas en el mejor año del sector (2013), por lo cual existe una brecha importante entre las necesidades y las capacidades del sector.

Esto nos lleva a plantear la necesidad de impulsar el crecimiento estructural del sector formal, lo cual aseguró es lo opuesto a lo que ocurrió en el último año, cuando la comercialización de viviendas nuevas cayó cerca del 50% y el inició de nuevas obras se redujo en cerca de un 30%. Falta fortalecer aún más la cobertura de los programas de acceso a VIS, para lo cual un primer paso es garantizar la suficiencia de subsidios de Mi Casa Ya, toda vez que las familias más vulnerables, que se ha buscado priorizar con los nuevos criterios, no necesariamente son sujeto de préstamo para los créditos hipotecarios por parte del sector bancario, debido al mayor riesgo que inherentemente tienen estos hogares de menores ingresos, haciendo que la vivienda VIP sea la que menos se construye por este encarecimiento de usuarios financieros adecuados.

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