Radiografía del sector vivienda en Colombia en este primer semestre de 2025 (Parte 1)

Radiografía del sector vivienda en Colombia en este primer semestre de 2025 (Parte 1)

Radiografía del sector vivienda en Colombia en este primer semestre de 2025

 

Lidya Mabel Castillo Sanabria

Abogada/Master en Antropología urbana/

Doctoranda Ciudad, Territorio y Planificación Sostenible URV

Ya se conocen los primeros indicadores del mercado de la vivienda en Colombia para 2025, que reflejan el comportamiento de la industria durante lo que llevamos del año. El balance presenta un panorama mixto: por un lado, se registran caídas en algunos indicadores clave; por otro, se evidencian señales de ajuste y reorganización en el sector a mediano plazo. Hay un aumento en las ventas de vivienda nueva, especialmente en el segmento VIS, así como una recuperación en los lanzamientos de proyectos. Sin embargo, también se observa una desaceleración en el crecimiento de los precios de la vivienda nueva y una caída en los lanzamientos de proyectos no VIS.

 

Los puntos clave son:

Ventas de vivienda nueva:

Se reporta un crecimiento en las ventas de vivienda nueva, con un aumento del 47,5 % en unidades y del 44 % en valor en comparación con el mismo período de 2024, según Ciencuadras.

Sin embargo, en el periodo enero-marzo, las ventas de vivienda nueva acumularon una disminución del 4,5 % frente al mismo trimestre de 2024, mientras que las iniciaciones de obra descendieron un 52,7 %, afectadas principalmente por los bajos niveles de ventas observados desde el segundo semestre de 2022.

Particularmente, el segmento VIP fue el más afectado, con una caída del 44,3 % en lanzamientos, -27,7 % en ventas y -69 % en iniciaciones. Esto responde, en buena medida, a los ajustes en la política de subsidios, como la suspensión del programa Mi Casa Ya.

En los últimos doce meses (abril 2024 – marzo 2025), se vendieron 147.399 unidades de vivienda nueva, con un crecimiento del 3,4 % en ventas brutas frente al período anterior. Aunque estos niveles se encuentran por debajo de los alcanzados en 2022, se han mantenido relativamente estables desde el segundo semestre de 2023.

Los lanzamientos y las iniciaciones, sin embargo, siguen mostrando una oferta contenida:

 

116.768 unidades lanzadas (-4,9 % en los últimos 12 meses).

114.959 unidades iniciadas (-22,3 % frente al mismo período anterior).

En términos geográficos, Bogotá, Medellín, Barranquilla y Cali son las ciudades que más unidades han vendido en lo corrido del año. También se observa crecimiento en municipios intermedios como Soacha, Rionegro, Jamundí y Chía, que aprovechan el efecto de precios más accesibles y desarrollos con mayor valorización.

 

Lanzamientos de nuevos proyectos:

Durante el primer trimestre de 2025, los lanzamientos de nuevos proyectos de vivienda aumentaron un 12,7 % respecto al mismo periodo del año anterior, sumando 26.837 unidades.

Este incremento se concentra principalmente en proyectos con fecha de entrega estimada posterior a 2026. De hecho, el 64 % de las unidades lanzadas en 2024 están proyectadas para entrega entre 2027 y 2028.

Por segmentos, los mayores crecimientos en lanzamientos se registraron en:

 

Vivienda de Interés Social (VIS, sin incluir VIP): +30,3 %.

Vivienda no VIS: +16,2 %.

Este comportamiento muestra una planeación de oferta orientada al largo plazo y evidencia un entorno donde las decisiones de inversión buscan anticiparse a posibles cambios en las condiciones del mercado.

 

Precios:

El índice de precios de la vivienda nueva (IPVN) registró un aumento del 4,92 % en el precio de las casas, mientras que en los apartamentos incrementó un 3,39 % durante el primer trimestre de 2025, en comparación con el último trimestre del año pasado.

Ambos tipos de vivienda presentaron un aumento en el primer trimestre de este año; sin embargo, la variación en las casas fue mayor que en los apartamentos.

 

Tasas de interés:

El descenso de las tasas de interés —en promedio, a niveles cercanos al 14,5 %— ha sido uno de los factores más influyentes en este comportamiento, junto con una mayor disponibilidad de subsidios y la confianza del consumidor.

Se espera que la tendencia a la baja en las tasas de interés para créditos hipotecarios continúe, lo que podría impulsar aún más el mercado. Según analistas y el presidente del Grupo Oikos, Luis Aurelio Díaz, “el resto del mercado sigue caminando muy bien por varios factores. Primero, por la reducción de tasas que estamos teniendo hoy. Segundo, porque se amplió el crédito hipotecario a 30 años. Y tercero, por el último decreto que salió, que amplió el porcentaje de ingresos que la gente puede destinar a la cuota hipotecaria, pasando del 30 % al 40 %”.

En resumen, el mercado inmobiliario en Colombia durante el primer semestre de 2025 presenta una dinámica mixta, con señales de recuperación en las ventas y lanzamientos de vivienda nueva, especialmente en el segmento VIS, pero con una desaceleración en el crecimiento de precios y en los lanzamientos no VIS. Se prevé que el año cierre con más de 180.000 unidades nuevas vendidas, lo que representaría un crecimiento acumulado de dos dígitos frente a 2024

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