Ley 820 de 2003: Quince a
Pros y contras de la Ley de Arrendamiento de Vivienda
Han pasado ya 15 años desde que fue promulgada la Ley de Vivienda Urbana denominada Ley 820 de 2003, por medio de la cual, los inmobiliarios, aseguradoras y sus usuarios, hemos podido ver cuáles son sus alcances, sus pros y sus contras, así que empecemos su estudio:
Los Pros de la norma han sido, en primera instancia, lo relacionado con la matrícula de arrendador. Esto quiere decir, que las personas naturales y jurídicas que vienen ejerciendo la actividad inmobiliaria, en bienes de su propiedad y/o de terceros, y que a la vez tengan bajo su administración como mínimo cinco (5) inmuebles, deben obtener la matrícula para poder ejercer la actividad. Dicha autorización se obtiene en la Alcaldía de cada ciudad, y es esta quien ejercerá la inspección y vigilancia de estas personas. Para su obtención se requiere los modelos de los contratos de mandatos y los de los contratos de arrendamientos actuales y/o aquellos que se realizaran.
Con esta matricula, se ha logrado determinar el número de personas, por ciudad, que administran patrimonios ajenos a modo de contratos de mandato, y se ha regulado los clausulados mínimos que deben contener los contratos de arrendamiento para vivienda.
Otro de los pros, son las formas de dar por terminado el contrato de arrendamiento, no solo de manera unilateral, sino por mutuo acuerdo. La misma ley determina unas causales específicas, bajo las cuales, puede tanto el arrendador, como el arrendatario, culminar la relación contractual por incumplimiento en alguna de las obligaciones contraídas.
Pero lo más importante es dar una formalidad, a la realiza la comunicación, la cual se debe enviar para notificar a la parte incumplida, así las cosas la carta debe contener unos mínimos requisitos, que son: los datos de arrendatario y codeudores - toda vez que la solidaridad promovida en la ley hace que la información se le haga saber a todos los que firman el contrato - , lo siguiente señalar unos hechos tales como fecha de suscripción del contrato y los relevantes del incumplimiento, la causal que queremos hacer valer además de la cláusula que la encuadra en el contrato, por último el plazo de entrega y pagos - cuando el incumplimiento es por no pago -, se firma y se envía por correo certificado a todos y cada uno.
Esa formalidad, es necesaria previa a consolidar el siguiente paso que es acudir a la vía ordinaria, a través del proceso verbal de restitución del inmueble arrendado ante los jueces civiles municipales o civiles del circuito, según la cuantía, sin necesidad de ir a cámara de conciliación.
Uno de los contra, irremediablemente es que los juicios por la vía ordinaria, pueden tener una duración de entre 12 y 18 meses, obteniendo resultados como la entrega del inmueble y el pago de los canones arrendados en este transcurso de tiempo.
Sin embargo, de la experiencia que he tenido en los últimos meses, he podido observar que a pesar de ser procesos verbales, duran demasiado, no podemos actuar previo a dar cumplimiento a los artículos 291 y 292 del Código General del Proceso, y nos damos por bien servidos si el demandado se notifica, y si no debemos emplazarlo, dilatando los términos.
Por ultimo si hay sentencia y no se da cumplimiento, por parte del demandado, debemos acudir a la Alcaldía de la Localidad o de la ciudad, en procura de generar en términos coloquiales “el desalojo”, con acompañamiento de la fuerza pública, bienestar familiar - si hay menores de edad viviendo en el inmueble -, protección animal – si hay animales en el inmueble-, pero en una ciudad como Bogotá, la sorpresa es que se demoran mucho en generar la diligencia, hasta un año o en extremos dos.
De los grandes avances de la Ley 820 de 2003, es consolidar a las compañías de seguros, y a las afianzadoras, en un trabajo conjunto con las inmobiliarias, en procura de garantizar a través de pólizas individuales y/o colectivas, el pago de canones de arrendamiento, cuotas de administración – si se paga -, y en algunos casos servicios públicos y daños, por un valor adicional.
Así las cosas, y solo revisando estos temas que son los más relevantes a la hora de consulta, observamos con buenos ojos, los 15 años de la Ley y su magnífico desempeño, sin embargo los beneficios se reflejaran aún mejor cuando se sancione el Proyecto de Ley 124 de 2017 – Intermediación Inmobiliaria, por medio del cual se busca formalizar esta actividad económica.
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