Regulación de emergencia extraordinaria y temporal para contratos de arrendamientos de locales comerciales

Regulación de emergencia extraordinaria y temporal para contratos de arrendamientos de locales comerciales

Regulación de emergencia extraordinaria y temporal para contratos de arrendamientos de locales comerciales

 

Por: Lidya Mabel Castillo Sanabria
Abogada de la Universidad de la Sabana
MBA - EUDE (Madrid), Master en Abogacia Internacional - ISDE (Barcelona)
Abogada especializada en temas de vivienda, inmobiliarios y bancarios

Si bien es cierto el Gobierno Nacional, ya había realizado un pronunciamiento, en el Decreto 579 del 15 de abril de 2020, tan solo reguló, aspectos relacionados con la ley 820 de 2003 que son los contratos de arrendamiento de vivienda, y temas relacionados con propiedad horizontal ley 675 de 2001. En términos generales, los beneficios para los arrendatarios fueron los siguientes:

 

• No hay desalojos hasta dos meses después de finalizar el estado de emergencia.
• No hay reajuste anual del canon hasta 2 meses después de finalizar el estado de emergencia, así el contrato lo establezca.
• No hacer el pago del canon no causa intereses, ni penalidad alguna. En tal sentido, no se entiende incumplimiento.

 

Pero lo que no era claro, es si estas medidas también eran válidas para los contratos de arrendamientos de locales comerciales, teniendo que los inmobiliarios, propietarios y compañías de seguros, llenar los vacíos que este documento dejo con sus propias medidas.

 

Sin embargo, con sorpresa el día 4 de junio, mediante el decreto 797, por el cual se adoptan medidas transitorias en materia de arrendamiento de locales comerciales, en el marco del Estado de Emergencia, Económica, Social y Ecológica de que trata el Decreto 637 del 6 de mayo de 2020.

 

Para la emisión de este Decreto dentro de los considerandos se tuvo en cuenta lo previsto por el artículo 1973 del Código Civil que establece que “el arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado”.

 

Que teniendo en consideración las limitaciones en la explotación económica de locales comerciales por parte de aquellos arrendatarios, quienes en virtud de las medidas de orden público no pueden ejercer su actividad económica, así como la disminución de sus ingresos, resulta necesaria la adopción de una medida de orden legislativo sobre la terminación unilateral de los contratos de arrendamiento de local comercial, que no solo promueva las negociaciones entre las partes y el mantenimiento del equilibrio económico contractual, sino que, además, contribuya a evitar abusos del derecho y una aglomeración de controversias judiciales.

 

Que bajo el principio de autonomía de la voluntad, las partes en un contrato están llamadas a prevenir, evitar y corregir cualquier desequilibrio o asimetría prestacional generada por circunstancias posteriores al contrato, extraordinarias, imprevistas e imprevisibles, que alteren las bases en las que inicialmente se pactó, ya sea por el acaecimiento de una excesiva onerosidad o porque se prevean futuros incumplimientos.

 

Que el artículo 868 del Código de Comercio establece que "cuando circunstancias extraordinarias, imprevistas o imprevisibles, posteriores a la celebración de un contrato de ejecución sucesiva, periódica o diferida, alteren o agraven la prestación de futuro cumplimiento a cargo de una de las partes, en grado tal que le resulte excesivamente onerosa, podrá ésta pedir su revisión". No obstante, dada la situación de orden público, existen aún límites temporales y circunstanciales para para pedir la revisión de los contratos de arrendamiento de local comercial ante los jueces de la República, lo que implica que se sigan causando obligaciones pecuniarias a cargo de los arrendatarios.

 

Las actividades económicas que se tienen en cuenta por su imposibilidad de ejercer, serán

Bares, discotecas, billares, casinos, bingos y terminales de juego de video.

Gimnasios, piscinas, spa, sauna, turco, balnearios, canchas deportivas, parques de atracciones mecánicas y parques infantiles.

Cines y teatros.

Servicios religiosos que impliquen aglomeraciones.

Alojamiento y servicios de comida.

Eventos de carácter público o privado que impliquen aglomeración de personas.

 

Los arrendatarios de locales comerciales a los que se refiere el artículo anterior podrán terminar unilateralmente su contrato de arrendamiento, hasta el 31 de agosto de 2020, fecha hasta donde estará vigente el decreto. El arrendatario será obligado al pago del valor correspondiente a un tercio de la cláusula penal pactada en el contrato, sin que proceda cualquier otra penalidad, multa o sanción a título de indemnización, proveniente de la ley o de acuerdos entre las partes.

 

En caso de inexistencia de cláusula penal en el contrato, el arrendatario será obligado al pago del valor correspondiente a un canon de arrendamiento.

 

Para que el arrendatario pueda terminar unilateralmente el contrato deberá estar al día con el pago de los cánones de arrendamiento y servicios públicos causados, así como con las demás obligaciones pecuniarias a su cargo hasta la fecha de terminación del contrato. Se excluyen de las disposiciones contenidas en el presente artículo los contratos de arrendamiento financiero -Leasing.

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