¿Qué debe tener en cuenta un usuario del sistema financiero, a la hora de pedir un crédito hipotecario o un leasing habitacional?
¿Qué debe tener en cuenta un usuario del sistema financiero, a la hora de pedir un crédito hipotecario o un leasing habitacional?
LIDYA MABEL CASTILLO SANABRIA Abogada de la Universidad de la Sabana (Colombia), Antropóloga Urbana de la URV (España), Abogada Internacional del ISDE (España). Especialista en Estudio de Títulos Inmobiliarios, legalización de garantías hipotecarias, consultor legal externo para entidades bancarias, financieras, constructores e inmobiliarias.
Si está pensando en adquirir un crédito para compra de vivienda, lo primero es conocer y entender conceptos como la capacidad de endeudamiento, cierre financiero, tasas de interés, entre otros términos, esta será la diferencia entre afrontar un préstamo hipotecario o un leasing habitacional con tranquilidad, o asumir un riesgo del que quizás no se salga bien parado.
Por eso en este artículo quiero explicar bien estos y otros conceptos, para que antes de lanzarse a buscar la mejor opción, usted mismo aprenda a hacer cuentas, y conocer su límite de deuda, evitándote así sustos en su economía personal. Se trata en definitiva de contratar un préstamo con cabeza, y sabiendo bien lo que se hace.
La capacidad de endeudamiento, también llamada capacidad de crédito, es la cantidad máxima de deuda que un particular o empresa puede asumir sin poner en peligro su integridad financiera. También puede denominarse como aquel capital de deuda máximo al que se puede someter una entidad sin tener problemas de solvencia, los cuales representarían la imposibilidad de pago a sus acreedores. Dicha capacidad se calcula, generalmente, como un porcentaje de deuda sobre los ingresos periódicos del sujeto.
Su cálculo puede hacerse desde la gestión económica propia, pero, en última instancia, son las entidades financieras a quienes se acude para recibir un préstamo las que determinan la capacidad de endeudamiento de la empresa o particular.
Desde individuos hasta familias, así como también organizaciones, empresas o países, todos ellos pueden ser sujetos del análisis de capacidad de endeudamiento y conocer la cantidad máxima de endeudamiento por la que se regirán a la hora de ser prestatarios.
En los casos de personas naturales, se considera que el endeudamiento estándar debe situarse entre el 30% y máximo el 40% de los ingresos. Asumir deudas cuya devolución signifique más del 40% de los ingresos periódicos podría comprometer la capacidad de devolver íntegramente la deuda, puesto que a ella debe sumarse el pago de los intereses financieros que el prestamista pida. Por tanto, es recomendado que las deudas asumidas por un particular no requieran de unos pagos notoriamente superiores a un tercio de los ingresos recibidos.
Si queremos conocer la capacidad de endeudamiento en términos de cantidad económica absoluta, deberemos distinguir, entre gastos fijos y gastos variables. Cualquier economía tiene múltiples gastos fijos tales como el pago de los servicios públicos – energía, agua, gas natural, internet -, un alquiler, pago de otros préstamos, tarjetas de crédito, créditos de consumo, el pago de sueldos (en caso de ser empresa), etcétera. Por otro lado, existen los gastos variables que dependen de la cantidad de unidades producidas de bienes o servicios.
Sabiendo cual es mi capacidad de endeudamiento, ahora es ver como se hará el cierre financiero del producto que quiero adquirir, para nuestro caso una propiedad raíz, y no es más que la suma de los recursos con los que cuento para el pago total del precio pactado con el vendedor. En Colombia, es muy usual contar con subsidios de las cajas de compensación (para vivienda nueva), los subsidios otorgados por la nación, los departamentos y los municipios, las cesantías ahorradas en fondos privados o en el Fondo Nacional del Ahorro, recursos propios que al final son parte de la cuota inicial de las arras y que se entregan al principio como una señal de seriedad del negocio, más el préstamo que solicitemos, es así como se genera el cierre, donde al final la suma nos dará el valor total pactado, y que debe plasmarse de esa manera en la promesa de compraventa que solemnice el negocio inmobiliario.
Ahora quiero que analicemos un factor muy importante y es la cantidad de oferta que ofrecen los bancos y sus tasas de interés. Para ello es necesario revisar y analizar cuál de ellas ofrece ese servicio acorde a mis necesidades y mis condiciones financieras, y no siempre porque se tenga un producto financiero con la entidad, ella me va a dar más ventajas a la hora de un préstamo para adquirir vivienda. No porque un banco ofrezca la tasa de interés más baja es porque sea la mejor como opción en Colombia, lo mejor es que se compare este factor, entre otros bancos y determinar si son convenientes o no. Y en caso de que estas tasas te sean convenientes tener en consideración los requisitos que exige cada uno para solicitar tu crédito hipotecario con la mejor tasa de interés.
Resumiendo, de manera esquemática, esto es lo que debemos revisar cuando queremos adquirir un préstamo para adquirir vivienda:
- Que la entidad ofrezca el prestamos (crédito hipotecario o leasing habitacional)
- Tener la opción de cambiar de modalidad y de plan: de UVR a pesos o de pesos a UVR.
- Estudio de crédito sin costo (ya casi que todas las entidades NO lo cobran)
- Abonos extra, adelantos en las cuotas y cancelación anticipada, sin sanciones, desde el primer momento.
- Posibilidad de cambiar la fecha de pago y aumentar o disminuir los plazos.
- Tener entre 18 y 69 años. El costo del seguro para mayores de 69 años es muy alto
Que aplique para vivienda nueva o usada, urbana o rural, todos los estratos de acuerdo con el visto bueno del perito, en cualquier parte del país.
El valor comercial mínimo debe ser de 40 S.M.M.L.V. El monto máximo de financiación es de hasta el 70% del valor comercial para vivienda superior a VIS (Vivienda de Interés Social) y hasta el 80% del valor comercial para Vivienda de Interés Social.
La primera cuota pagada no puede superar el 30% de los ingresos de los aportantes (Ley de Vivienda).
Si se acude a un préstamo con ingresos familiares deben ser superiores a 1 S.M.M.L.V, donde el deudor principal deberá aportar ingresos de 1 S.M.M.L.V.
El plazo mínimo de financiación es de 5 años y el plazo máximo es de 20 años para financiación en pesos y 30 años para financiación en UVR.
Tasas de interés para la modalidad en Pesos
Monto de $0 hasta $111.795.660-> 10,90%
Monto desde $111.795.661 -> 9,80%
Tasas en UVR: V.I.S.
Monto desde $0 hasta $111.795.660 -> UVR + 7.55%
Monto desde $111.795.661 -> UVR + 6.05%
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