Modernización del sistema de registro de instrumentos públicos en Colombia

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Modernización del sistema de registro de instrumentos públicos en Colombia

MODERNIZACIÓN DEL SISTEMA DE REGISTRO DE INSTRUMENTOS PÚBLICOS EN COLOMBIA

 

 

 

Por: Jean Carlo Arévalo Gutiérrez.  Abogado y especialista en derecho de los negocios internacionales de la Universidad de los Andes en Bogotá, con maestría en derecho y negocios (Master of Law and Business) de la Universidad Bucerius Law School en Hamburgo, Alemania. Amplia experiencia en derecho inmobiliario.

 

Si algo nos dejó el año 2020 fue la necesidad de adaptarnos a los drásticos cambios que pueden ocurrir súbitamente.  Laboralmente, la pandemia del Covid-19 nos obligó a adaptarnos a nuevas formas de trabajo que hace tan solo un par de años eran, o bien impensables, o muy difíciles de implementar, tales como el teletrabajo o la transición hacia modelos virtuales de trabajo y aprendizaje.

En el marco de dicha situación, cada día hemos aprendido “sobre la marcha” a volvernos más eficientes mediante el uso de nuevas tecnologías.  En la actualidad, la posibilidad de ejecutar virtualmente una gran cantidad de actividades que ejecutábamos antes de manera presencial nos ha hecho en gran medida poder entender las ventajas de la virtualidad y de organizar nuestro tiempo de manera distinta.  Y si dicho aprendizaje lo hemos tenido como individuos, el Estado, como institución, también debe ser parte de dicha evolución.

Particularmente, en relación con el sistema de registro de instrumentos públicos en Colombia, se habían dado ya algunos acercamientos a soluciones digitales para los usuarios.  Un ejemplo de ello era que, para la gran mayoría de Oficinas de Registro de Instrumentos Públicos, ya era posible a través de la página web de la Superintendencia de Notariado y Registro la obtención de certificados de tradición y libertad para inmuebles, certificados que además gozaban de las mismas características y presunciones de legalidad que los que anteriormente debían ser solicitados de forma presencial en cada Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.

La disponibilidad de certificados de tradición y libertad en línea se convirtió en una gran herramienta que facilitó y agilizó el trabajo relacionado con temas de derecho inmobiliario.  Sin embargo, no deja de ser más que la punta del iceberg de posibilidades tecnológicas que podemos implementar, particularmente aprovechando el impulso hacia la virtualidad que los tiempos actuales nos obliga a tener.

El sistema de registro de instrumentos públicos sigue siendo, en mi opinión, un sistema arcaico que está a la espera de ser rediseñado y actualizado para estar a la altura de las nuevas tecnologías.  En la actualidad, el sistema de registro presenta varios inconvenientes.  En primer lugar, es ineficiente, en tanto que el registro de actos registrales puede tomar un tiempo considerable, dependiendo de la ubicación del inmueble y la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos competente.  En segundo lugar, es vulnerable a fallas tecnológicas, toda vez que, siendo dependiente de un sistema central como lo es la página web de la Superintendencia de Notariado y Registro, si se presentan fallas en el sistema central, es imposible acceder a la información de manera virtual, además de ser un sistema que, como la gran mayoría, no se encuentra blindado contra ataques cibernéticos.  Finalmente, y tal como ocurre con la generalidad de sistemas no distribuidos, éste no es confiable, ya que el registro de nuevas anotaciones en los folios de matrícula inmobiliaria queda supeditado a un proceso manual de inscripción que se hace en las diferentes Oficinas de Registro de Instrumentos Públicos, sin que pueda haber control adicional a dicho proceso, situación que se puede prestar incluso para actos de corrupción y actuaciones que podrían suponer infracciones administrativas e incluso conductas penales.

Los mencionados problemas que a mi juicio tiene el actual sistema de registro de instrumentos públicos cuentan, hoy en día, con soluciones que ya están siendo ejecutadas en varios países alrededor del mundo, y es la implementación de un sistema de registro construido en una red blockchain.  Justamente, este tipo de sistemas buscan solucionar, entre otros, los problemas antes esbozados.

En cuanto a la eficiencia, un sistema registral en blockchain, idealmente vinculado también a un sistema notarial construido en una blockchain, haría que una transacción inmobiliaria redujera sus tiempos de ejecución significativamente, ya que el proceso de calificación en las Oficinas de Registro de Instrumentos Públicos sería realizado de una manera más ágil y sincronizada, debido a la disponibilidad digital de la información.

En cuanto a las fallas tecnológicas, tener una base de datos distribuida (o un distributed ledger - característica fundamental de los sistemas construidos en blockchain) implica no depender de una base de datos central para tener, tanto acceso a la información, como un mayor grado de seguridad frente a ataques cibernéticos que puedan poner en peligro toda la información.

Finalmente, en cuanto a la falta de confianza, una base de datos distribuida (distributed ledger) implica que los documentos que son incluidos en el sistema son en principio inmutables, y se necesitaría un consenso de la red para poder modificar dicha documentación.  Modificación la cual, además, tiene una trazabilidad en principio también inmutable.

Por supuesto, una propuesta como ésta tiene amplias consideraciones y dificultades para su desarrollo y ejecución, tanto desde un punto de vista legal como tecnológico.  Jurídicamente, algunos de dichos retos serían las modificaciones constitucionales y legales que deban formalizarse para poder distribuir la información registral en una red, así como la integración de dichos procesos en la normativa específica que regula actualmente el proceso de registro.  Desde el punto de vista tecnológico, las consideraciones son de la misma complejidad, dado que implica seleccionar si se debe construir dicho sistema en una blockchain privada o pública, cómo regular los mecanismos de consenso, o cuál ha de ser la red blockchain sobre la cual se debe construir el sistema.

Sí, una propuesta como ésta implica grandes retos, pero todos los cambios de impacto lo requieren.  Colombia, un país que busca estar a la vanguardia de las nuevas tecnologías y que debe buscar simplificar todos estos engorrosos procedimientos, ha dado algunos pasos en este sentido, incluso relacionados con asuntos inmobiliarios y de tierras.  Sin embargo, falta mucho camino por recorrer y aprovechar estos tiempos de digitalización forzada por la pandemia pueden resultar en la implementación de un sistema que solucionaría problemas actuales y estaría a la vanguardia de muchos otros países alrededor del mundo.


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