Leasing habitacional o crédito hipotecario: Cuál es la mejor figura al momento de comprar vivienda

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Leasing habitacional o crédito hipotecario: Cuál es la mejor figura al momento de comprar vivienda

Leasing habitacional o crédito hipotecario: Cuál es la mejor figura al momento de comprar vivienda

 

LIDYA MABEL CASTILLO SANABRIA Abogada de la Universidad de la Sabana (Colombia), Antropóloga Urbana de la URV (España), Abogada Internacional del ISDE (España). Especialista en Estudio de Títulos Inmobiliarios, legalización de garantías hipotecarias, consultor legal externo para entidades bancarias, financieras, constructores e inmobiliarias. 

 

Lo primero que piensan los colombianos a la hora de adquirir vivienda propia, es recurrir a las líneas de financiación tradicionales: créditos de largo plazo en UVR o en pesos y con sistemas de amortización diferenciales. Son muy pocos los que contemplan el leasing habitacional, como una alternativa del mercado.

En el leasing habitacional, un banco o una compañía de financiamiento le entrega a una persona una vivienda (nueva o usada) a cambio de un pago de un canon mensual, equivalente a un arrendamiento, por un período establecido (que puede ser entre 10 a 15 años). Una vez cumplido ese plazo, puede decidir sí compra la vivienda o la devuelve.

A diferencia del crédito hipotecario, la vivienda pertenece a la entidad financiera con la que se suscribe el contrato de leasing. Solo cuando la persona ejerce la opción de compra pactada, es cuando se hace a la propiedad del inmueble.

Cuáles son las ventajas del leasing habitacional?

- El porcentaje de financiación del leasing habitacional es mayor que el del crédito hipotecario. Con el leasing, las personas pueden financiar hasta el 80% del valor de la vivienda, mientras que para el crédito hipotecario, las entidades financieras están prestando un máximo del 70%.

- Las personas que decidan adquirir una vivienda a través del leasing habitacional podrán disfrutar de una tasa de interés más competitiva. Esto se explica porque para las entidades financieras, los ingresos provenientes de contratos de leasing, constituyen rentas exentas.

-   Los clientes que escojan el leasing habitacional podrán ceder el contrato del inmueble en cualquier momento, sin incurrir en gastos de escritura y registro. Cuando se ejerce la opción de compra, solo se pagan los gastos de escrituración por la compraventa, no aplican los gastos de hipoteca.

- Los asalariados podrán reducir la base sobre la cual pagan la retención en la fuente. El valor de los intereses o costo financiero es un gasto deducible.

- El leasing habitacional es considerado como un contrato de arrendamiento operativo, lo que implica que la persona que adquiere el leasing (arrendatario) no registra activo ni pasivo en su contabilidad.

-  El leasing se encuentra exento de impuesto de Timbre, siempre y cuando el arrendatario ejerza la opción de compra.

- Si la persona transfiere el valor de la cuota inicial y de los cánones mensuales a través de una cuenta AFC recibe todos los beneficios contemplados en el estatuto tributario. En cuanto a la retención en la fuente, las cuentas AFC cumplen la misma función del ahorro en pensión voluntaria, al disminuir la base gravable para el cálculo de la retención. En cuanto al impuesto de renta, los aportes son considerados ingreso no constitutivo de renta ni ganancia ocasional.

- Al igual que en el crédito hipotecario, el arrendatario podrá acceder al beneficio de reducción de tasas de interés otorgado por el Gobierno Nacional.

Son muchas las personas a las que les da temor tomar un leasing, por perderlo ante la posibilidad de quedarse atrasado en las cuotas. Sin embargo, un vocero del BBVA, aclara que ante una moratoria, el proceso es el mismo que el que se hace con el crédito hipotecario. Después de tres meses de moratoria entra en proceso de restitución y después, en reestructuración.

Las personas que adquieran un inmueble a través de esta modalidad podrán suscribir un contrato de arrendamiento con opción de compra hasta por 15 años y por el 80% del valor de la vivienda. Esto quiere decir que si la persona va a adquirir una casa de $100 millones, tendrá que hacer un aporte inicial de $20 millones, equivalentes al 20%.

Las tasas de interés ofrecidas por el mercado van desde el 12% efectivo anual, esto es un 0,95% mensual (tomamos para el ejemplo, la tasa que actualmente está ofreciendo el banco BBVA). La cuota depende del sistema de financiación que el cliente escoja (cuota fija o variable y en pesos o en UVR), así como del porcentaje de la opción de compra que está dispuesto a pagar. Esta opción va entre el 0% y el 30%.

En su lugar los créditos hipotecarios, es el desembolso que realiza una entidad financiera a una persona, a manera de préstamo, con el objetivo de que esta pueda entregar cierta parte del valor total del inmueble.

Condiciones y características de un crédito hipotecario

Se valida a través de un contrato en donde la entidad financiera se compromete a entregar una suma de dinero y el cliente acuerda pagar tanto el capital como los intereses a unos plazos y condiciones previamente definidas como:

Tipos de crédito

  • Créditos a cuotas fijas.
  • Créditos de cuota inicial baja y posteriores cuotas mensuales más altas.
  • Créditos de cuota inicial alta y posteriores cuotas mensuales más bajas.

En cuanto a los tipos de tasa de interés se tienen

  • Tasa de interés fija, que se pacta una tasa igual durante todo el periodo de duración del crédito, sin considerar las condiciones del mercado.
  • Tasa de interés variable, en este tipo de préstamo la tasa fluctúa de acuerdo con determinados parámetros previamente establecidos. La tasa es ajustada por la inflación (el valor del dinero en términos reales) de modo que la tasa varía periódicamente con la inflación.
  • Tasa de interés mixta la tasa se mantiene fija durante un período determinado; luego empieza a variar de acuerdo con las condiciones del mercado.

El inmueble a financiar queda como garantía de pago por ley, en el crédito hipotecario aparece la figura de la “garantía hipotecaria”, que es un derecho de prenda que se constituye con el ánimo de garantizar el cumplimiento de la obligación entre deudor, la persona que solicita el préstamo, y acreedor, que sería la entidad financiera que lo otorga.

El crédito hipotecario es respaldado en la hipoteca de la casa que se compra, en unas condiciones pactadas con el banco, y definidas en un contrato. Si bien la persona en todo momento es dueña del inmueble, la entidad financiera puede quedarse literalmente con la vivienda si el deudor incumple con su pago, como lo indica el artículo 2434 del Código Civil Colombiano.

De acuerdo con la Superintendencia Financiera de Colombia, la Ley 546 de 1999 permite ofrecer créditos para vivienda a bancos comerciales, entidades del sector solidario, fondos de empleados y al Fondo Nacional del Ahorro, entre otros, bien sea en pesos o en Valor de Unidades de Valor Real (UVR).

 En resumen y para concluir estas son las diferencias más importantes entre una y otra figura, ahora la alternativa la tiene el usuario del sistema financiero, quien deberá escogerla conforme todas las notas aquí señaladas


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