Contrato de compraventa de bien inmueble con reserva de usufructo

Opinión

Contrato de compraventa de bien inmueble con reserva de usufructo

CONTRATO DE COMPRAVENTA DE BIEN INMUEBLE CON RESERVA DE USUFRUCTO

Que es y cuáles son sus usos más comunes

 

LIDYA MABEL CASTILLO SANABRIA Abogada de la Universidad de la Sabana (Colombia), Antropóloga Urbana de la URV (España), Abogada Internacional del ISDE (España). Especialista en Estudio de Títulos Inmobiliarios, legalización de garantías hipotecarias, consultor legal externo para entidades bancarias, financieras, constructores e inmobiliarias. 

 

El dominio (como también es conocida la propiedad), se encuentra previsto en el artículo 669 del Código Civil, y es definido como el derecho real de una cosa corporal (bien), para gozar y disponer de ella, así mismo, señala que la propiedad separada del goce de la cosa se llama mera o nuda propiedad. Y la nuda propiedad es el dominio legal que se tiene sobre un bien una vez constituido formalmente un usufructo, donde se transfiere la facultad de uso y disfrute del bien a otra persona.

 

Nudo propietario es la denominación que recibe el poseedor de ese derecho real. Por supuesto, al ser un derecho que implica la disposición de un bien, la nuda propiedad puede transferirse por acto entre vivos, como la venta del derecho, y por causa de muerte, entiéndase, por sucesión.

 

Puede ser unos años o temporal o también a modo vitalicio, es decir, hasta el fallecimiento del vendedor. Una vez cumplido el plazo o fallecido el vendedor, el adquirente consolida la propiedad del bien con el derecho el uso y disfrute mismo, es decir, la plena propiedad.

 

El usufructo vitalicio es un derecho que permite usar un bien y disfrutar del mismo durante toda la vida, pese a que sea propiedad de otra persona. Suelen utilizarlo las personas mayores, del siguiente modo:

 

  1. Venden la nuda propiedad de la vivienda y se reservan el usufructo vitalicio.
  2. De modo que pueden usar y disfrutar su vivienda hasta el momento de su fallecimiento.
  3. Mientras tanto, el comprador solo ostenta la nuda propiedad del inmueble. Una vez fallezca el usufructuario, el comprador se convertirá en pleno propietario.

 

Por tanto, el usufructo vitalicio presenta ciertas ventajas:

 

Por un lado, el comprador adquiere la vivienda a un precio inferior del de mercado. Esto se debe a que tendrá que esperar al momento del fallecimiento del anterior titular para convertirse en pleno propietario. Por tanto, la adquisición de una nuda propiedad se considera una inversión a medio-largo plazo.

Lo bueno es que ambas partes ganan porque, por un lado, el vendedor se recapitaliza: puede percibir el importe de la venta en un solo pago en el momento de la escritura o en forma de mensualidades. La forma de pago se pacta previamente. Con respecto al comprador tiene la ventaja de que adquiere por un precio más ventajoso que en una compraventa tradicional, desde el momento en que sólo desembolsa el valor de la nuda propiedad y el derecho de usufructo no le supone una disposición extra de tesorería. Es importante señalar también que el hecho de que exista un derecho de usufructo implica que el transmitente no puede ser obligado a abandonar la vivienda durante el tiempo de reserva de usufructo y, en los casos en los que es vitalicio, tiene su derecho de por vida. Esto no puede asegurarse en el caso de la venta con alquiler. Si uno vende y luego pasa a ser arrendatario, queda sujeto a las normas que rigen los alquileres y estas normas contienen supuestos, que, de ser aplicables, pueden implicar la obligación de desalojar la vivienda y, por tanto, quedan expuestos

Es muy frecuente que los padres se planteen en algún momento de su vida transmitir ciertos bienes inmuebles a sus hijos. Su intención es que los hijos sean propietarios de los mismos con independencia del medio.  Normalmente me consultan: “¿cómo resulta más económico, por compraventa o por donación o por sucesión?”.

En este momento, hay que advertir que si media precio, estamos ante una compraventa, mientras que si lo que pretenden es transmitirlo gratuitamente, la verdadera intención de ellos, es formalizar una donación.  Si se formaliza una compraventa, al mediar un precio, hay que hacer constar en la escritura el modo de satisfacerlo, si es en efectivo metálico, por transferencia, cheque…y se deben acreditar los medios de pago. Para poder asesorar debidamente, hay que enfocar la cuestión no sólo desde el objetivo de la transmisión sino también analizando las consecuencias de una u otra opción.

¿Qué características tienen las partes en este negocio? Esta es una operación que requiere de perfiles concretos en ambas partes. Por un lado, tenemos al vendedor, que suele ser una persona mayor, a menudo con problemas de salud y/o de movilidad que se encuentra en la necesidad de tener asistencia y que cuenta con recursos limitados o que, con el paso de los años, se han ido reduciendo. No quiere ir a una residencia y prefiere seguir en la que ha sido su durante muchos su vivienda, su barrio, sus amigos, etc. 

Por otro lado, tenemos al comprador, que suele ser una persona que por una circunstancia u otra tiene interés en adquirir una vivienda, pero no tiene prisa por ocuparla. Pueden ser personas jóvenes que viven con sus padres y planean independizarse en un tiempo o familias que quieren moverse de ubicación, pero no necesitan hacerlo de inmediato. Y en menor medida, también es una opción interesante para inversores, ya que según el planteamiento que se dé a la operación no necesitan endeudarse para adquirir un inmueble.

¿Cómo se puede financiar una adquisición de este tipo? Los bancos no financian este tipo de operaciones utilizando la vivienda como garantía porque no podrían ejecutar la vivienda en caso de impago, puesto que el derecho de usufructo prevalece. Pero el comprador puede financiarse a través de la constitución de la garantía hipotecaria sobre otro inmueble de su propiedad. La realidad, sin embargo, es que este tipo de operaciones, podríamos decir a la carta, suelen hacerse con fondos propios del comprador que destina sus ahorros a un elevado primer pago a la firma de la escritura de compraventa y el resto del importe de la compraventa se reparte entre el valor del usufructo y unas cantidades pactadas a lo largo de un plazo establecido.

Requisito esencial para la validez de estas figuras, y por cuanto se trata de bienes inmuebles es que se realice en escritura pública donde conste la voluntad de vender y constituir el usufructo, a su vez debe ir inscrito al certificado de tradición de matrícula inmobiliaria, que sucede cuando solo queda en promesa de compraventa y no se realiza escritura pública, ese inmueble debe entrar ante juez a proceso de sucesión, el nudo propietario entra en este proceso como acreedor con el propósito de que los herederos, cónyuge o quienes estén involucrados, acrediten este documento, y generan la obligación de hacer en este caso firmar la correspondiente escritura pública, o simplemente por sentencia judicial acreditar esta hijuela al acreedor con promesa de compraventa.

Diferencias con otras figuras.

Con la Propiedad Fiduciaria. En el usufructo coexisten dos derechos reales, el del Nudo Propietario y el del Usufructuario, en cambio en la Propiedad Fiduciaria solo hay un Derecho Real, la propiedad del bien nunca llega a consolidarse en cabeza del usufructuario. En la Propiedad Fiduciaria hay una condición. En el usufructo en cambio puede haber condición o plazo.

Con el Contrato de Arrendamiento. El contrato de arrendamiento es convencional, y si el usufructo es sobre inmuebles requiere una formalidad que es la escritura pública. El arrendamiento es un Derecho Personal, el usufructo es un Derecho Real. El arrendamiento es siempre oneroso, en cambio el usufructo no es esencialmente oneroso.

Con las Servidumbres. El usufructo es temporal, la servidumbre es perpetua, etc.

 


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